物業用房問題糾紛怎麼處理

一、物業用房問題糾紛怎麼處理

如果物業未經過業主同意擅自出租業主的共同財產的話，業主可以向法院進行起訴。

在《物業管理協議》當中

甲方在合同生效之日起日內向乙方提供建築面積為平方米的管理用房(產權屬甲方)，由乙方按下列第(1)項執行：

(1)無償使用;

(2)按建築面積每月每平方米元租用，其租金收入於。

制定本合同的受益對象是全體業主，而並非業委會，同時業委會也並非營利機構。由於租金來自於業主繳納的物業服務費，所以，租金問題只是從業主賬户轉移到業委會賬户，制定本合同的核心是做好對物業的監督工作。

二、物業合同無效糾紛的司法認定依據有哪些

(一)物業服務合同的性質及效力認定的一般依據

物業服務合同也曾被稱為物業管理合同，根據《物業管理條例》的規定，物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，由房屋和配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衞生和秩序的活動;由此簽訂的書面合同便是物業服務合同。

對於物業服務合同的性質，曾有委託合同、民事信託、特殊的新型合同等爭論，但究竟以何為準，未見定論。不過，在基本定性上，物業服務合同是一種無名合同，是要式、諾成、有償、雙務合同;進而言之，是一種純粹的民事法律關係，是以當事人意思表示合意為核心的民事合同。因此，物業服務合同效力的認定上，應遵循一般民事合同的效力判定標準，即以《民法典》合同編等規定為依據審查合同或其部分條款的效力。

(二)最高法司法解釋第二條的理解與適用

最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第二條是對物業服務合同效力認定的特別法規定，在適用順位上優先於前述一般法規定。

其中，第二條第1款是對合同義務轉委託的限定，其立法意圖類似於對建設工程施工合同中承包方將工程主體部分轉包或分包給他人的法律限制，其價值目標是為了實現秩序和平衡利益，即限制作為相對強勢方的物業服務企業任意轉移其主要合同義務，以保障作為相對弱勢方的業主的知情權與監督權，並能在糾紛發生時縮短業主的維權距離。

本款在適用上，應注意這樣幾點：

1、應審查原物業企業是否將全部合同義務概括轉移給他人。如果將物業服務合同理解為一種特殊的委託合同的話，則合同事項的轉委託必須預先徵得原委託人的同意。此處，最高法的初始意圖應該是考慮到現實中常有物業服務企業私自將合同義務一併轉託他人而造成業主解紛或維權困難的情形，以確認轉委託合同無效的方式限制物業企業層層轉讓服務業務。

2、應明確導致委託合同無效的受託人的範圍。本款中，“一併委託他人”中的“他人”應指獨立於物業服務企業的其他法人、組織或自然人。

物業合同無效糾紛的司法認定依據有《物業管理條例》的當中的相關規定。如果物業與業主簽訂了相關管理、維修相關區域的合同，則屬於物業管理合同的範圍。如果該合同違反了《民法典》當中合同效力的相關規定，那麼則屬於無效合同。