二手房合同中一房多賣如何避免出現?

一、二手房合同中一房多賣如何避免出現?

1、買房前，查詢房產的所有人

選好了房子之後，與賣方進行交易的時候，要確定房產所有權人是和你交易的賣家是同一個人，一套房子不可能同時歸屬到很多人名下，除非是公有產權人，其他沒有例外。交易時，和賣家一同去房管部門進行查詢產權的歸屬。如果你要求查詢房子的產權情況，賣家卻以各種方式推脱，那麼你就要小心了。

2、先進行預告登記

根據《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。”

這條規定是告訴人們，當事人簽訂房屋買賣協議後，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記權利人同意，處分該不動產是不發生物權效力的。也就是説該房只能賣給預告登記的購房人，預告登記後面的其他任何買賣人都不能再取得此房產權。

只不過需要注意的是，根據第20條“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效”的規定，3個月內要進行產權登記，否則預告登記就失效了。

3、購房時，要及時網籤

網籤是指在房地產領域網籤就是交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並公佈在網上。然後會給個網籤號，用户可以通過網籤號在網上進行查詢。根據相關的法律規定，二手房網籤可以使房產交易透明化，通過規範合同文本，充分保障買賣雙方當事人的合法利益，通過備案有效防止一房二賣。

網籤可以使交易過程中的資金將會更加安全，同時，買房者在簽訂購房合同時，應儘量能夠明確“一房二賣”等禁止性規定，並加重此種行為的違約責任。只要簽訂了網籤之後，便隨時可以網上實時查詢，得知房子的信息。

4、視情況約定(高額)違約金

“一房多賣”問題的產生，無非是利益作祟，即賣家想賣一個更高的價格或者本來就預謀要把一個房屋賣予多人以謀取利益最大化。因此，買房人有必要在與賣家簽訂合同時，約定一個比較高數額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。

按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規定，買賣雙方可以這樣約定：“任何一方不履行本合同約定義務，致合同目的不能實現的，守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款30%的違約金。”當然，買賣雙方也可以在房地產總價款30%以內進行協商。

5、通過中介公司進行交易

在和賣家交易時，如果實在不放心，可以去尋找當地知名的中介進行房屋交易。在交易的過程中，讓中介寫清楚“如果出現了房屋糾紛，一房多賣的情況，賣家要負全部責任”。雖然中介會收取一定的費用，但是這樣保障會更強，通過中介協助買賣雙方制定較為明確、細緻的合同條款。

二、二手房合同中一房多賣糾紛如何解決?

1、前後合同均未履行或均已履行時，出賣人可以自由選擇。因為商品房未辦理過户登記手續之前，各買受人享有平等債權。債權平等不僅體現在出賣人與各買受人之間，也體現在各買受人之間，任一買受人都不享有優先於其他買受人的權利，均可請求出賣人履行合同，但不能直接支配標的物。出賣人向前後買受人均已履行合同，比如向一買受人交付房屋，向另一買受人交付鑰匙時，應當由出賣人選擇向何買受人履行過户登記手續。

2、如果後買受人與出賣人並無惡意串通前提下，後買受人是善意的並且房屋已過户給後買受人，導致先買受人無法獲得房屋，這時，先買受人只能依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條來主張權利。該條規定：“具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

(1)二手房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(2)二手房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”

3、如果後買受人與出賣人惡意串通且將房屋過户給後買受人，而後買受人又出賣過户給其他善意第三人的，根據物權公示主義，先買受人不能在依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定主張合同無效。

該條規定：這時，先買受人已無法取得房屋，只能依據第八條行使相應權利救濟。該條規定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。”

買受人只能根據第八條來行使相應權利救濟，如果買受人在維權過程中遇到其他問題，購房者應該及時向房產糾紛專業律師諮詢。

房屋買賣需要謹慎，購房過程中最好有兩個人一起參與交易，確認對方房源的合法性的同時，並確認交易渠道是否合法。購買房屋若出現有爭議的，應該冷靜下來進行溝通協商，不能協商的按照法律程序提出訴訟，通過合理的自我維護手段來處理問題。