房子賣了租賃合同還有效嗎?
一、房子賣了租賃合同還有效嗎?
房屋賣出後原租賃合同還有效,買賣不破租賃,原租賃合同繼續有效。租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
1、房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
當房東將房屋抵押後再與租客訂立租賃合同,則抵押權人實現抵押權將房屋拍賣後,租客面對新房東的騰房要求時,不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未於訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押,則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押,則租客的損失便由自己承擔。同樣的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。
二、哪些情況不適用房屋買賣不破租賃?
並不是所有情形都適用買賣不破租賃原則。以下這些情況,是不該原則限制的:
1、房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
此外,如果租賃物所有人被宣佈破產,法院在依法處置破產財產導致租賃物權利主體變更時,通常也被認為不適用買賣不破租賃。如果原房東與租客在租賃合同中約定:在租賃期內房屋的產權發生變動,租賃合同將於產權變更之日終止。那麼房屋通過買賣產權完成變更後,原房東和租客的租賃關係就結束了,此時新房東有權要求租客搬走。
綜上所述,如果房子在租賃期間,房東將房屋賣掉,租賃合同繼續有效,並不影響租客對房屋的使用權。房東將房子賣掉後,新房東和租客產生新的租賃關係,一直到租賃合同到期。如果新房東要單方面解除合同,應當給租客支付定金賠償。
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