房屋買賣後的財產抵押效力是什麼？

一、 房屋買賣後的財產抵押效力是什麼?

房屋買賣後的財產抵押效力是：

1、抵押人未經抵押權人同意簽訂的房屋買賣合同絕對無效。

2、抵押人未經抵押權人同意簽訂的房屋買賣合同屬於相對特定第三人無效的合同。

3、抵押人未經抵押權人同意簽訂的房屋買賣合同有效，買受人可以取得抵押房屋的所有權，但抵押權人可以對抵押房屋行使抵押權的追及力，實現對抵押房屋的優先受償。

4、未經抵押權人同意並不影響房屋買賣合同的效力，當事人以此為由主張合同無效的，不應支持。在買受人代為清償債務消滅抵押權前，買受人實際無法辦理房屋所有權轉移登記手續，合同構成履行不能，買受人有權解除合同，並要求出賣人承擔相應的違約責任。房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

二、《民法典》(2021年1月1日起施行)

第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。

第四百零六條 抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

第四百零七條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一併轉讓，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

第四百零八條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求抵押人停止其行為;抵押財產價值減少的，抵押權人有權請求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值，也不提供擔保的，抵押權人有權請求債務人提前清償債務。

第四百零九條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容。但是，抵押權的變更未經其他抵押權人書面同意的，不得對其他抵押權人產生不利影響。

債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的範圍內免除擔保責任，但是其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

在司法實踐中，對於房屋買賣後的財產抵押效力是基於實際的財產抵押權認定和協商情況而定的，特別是涉及到抵押的相關效力也需要由雙方協商進行認定，如果涉及到抵押的情況無法達成一致意見的，並且存在矛盾和糾紛的可以起訴到法院處理。