抵押後的房屋可以買賣嗎?
房屋作為絕大多數家庭價值最高的財產,在家庭經濟較為困難的時候可以用來解燃眉之急,如抵押、出賣。如果兩者相結合,不少人都會有這麼一個疑問,即抵押後的房屋可以進行買賣嗎?本文將對這個問題以及已經抵押的房屋如何買賣進行回答。
一、抵押後的房屋可以買賣嗎?
根據我國《物權法》規定,抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有。抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
因此,若要買賣已經抵押的房屋,需要徵得抵押權人的同意,或者買賣中的另一方代抵押人償還抵押貸款,那麼就可以買賣已經抵押的房屋。
二、已經抵押的房屋如何買賣?
(一)出賣人自行償還抵押貸款
雙方簽訂房地產買賣合同之後,由房東自籌資金,一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款餘額,之後銀行釋放抵押權,由房地產交易中心註銷抵押登記,如此,房東取得了該房屋的完全產權,接下來,雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
(二)買方替抵押人提前還貸
雙方簽訂房地產買賣合同之後,買方將應當支付的首期房款專項用於幫助房東歸還貸款餘額。採用這種方法時,需要找到一個雙方都信任的第三方(如信譽良好的中介公司、律師事務所或其他擔保機構等),全程控制每一個環節,消除由於雙方互不信任或房東缺乏誠信而可能導致的交易風險。如果買方首期房款不足以全部償還房東的貸款餘額,房東還可以委託一家擔保機構提供墊資的服務,補足差額。這樣就可以解除抵押手續,按照一般二手房流程進行交易了。
(三)辦理轉貸
雙方簽訂房地產買賣合同之後,雙方共同向房東的原貸款銀行申請辦理轉貸款(轉按揭)手續,不過需要注意的是,轉按揭手續較為繁複,且不是所有銀行都有這項業務,而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會出現跨行轉按揭的問題,兩家銀行之間是否能順暢地配合,將是交易成敗的關鍵。因此,買賣雙方在準備採取轉按揭的模式解決上述抵押問題之前,必須向相關方進行充分諮詢,明確銀行的具體要求和辦理流程,以免簽訂了合同之後才發現這種方法不可行。
以及已經抵押的房屋如何買賣這兩個問題的解答。從上文我們可以得知,已經辦理抵押的房屋需要滿足一定的條件才可以買賣,因此買賣已經抵押的房屋時,買賣雙方應注意抵押權人的意見,否則會影響到交易結果。同時,雙方當事人應在買賣合同中約定好如何處理抵押,以免發生爭議。在買賣已經辦理抵押的房屋時,為了有效防範風險預防糾紛,您可以聘請一位專業的房產律師全程參與交易過程。
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