設定抵押權買賣不破租賃嗎?
一、設定抵押權買賣不破租賃嗎?
一定被設定抵押權的不動產並不適用買賣不破租賃的規定,在租賃關係存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關係也不產生任何影響即買賣不破租賃。
如果租賃合同先於抵押權的設定,抵押權實現後,適用買賣不破租賃原則,租賃合同繼續有效。如果抵押權先於租賃合同成立,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力,此時買賣擊破租賃。因為,若抵押權先於租賃合同成立,而抵押是需要辦理抵押登記的,登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財產登記中查明租賃財產的物上負擔情況,既然明知承租的財產有其他物權,就應當承擔因實現抵押權帶來的風險。否則,財產抵押後,抵押權的效力就變得不確定,從而失去設立的意義。
所以,一方面,在設定財產抵押時,需要了解房屋是否有租賃合同存在,若有,需要求房主排除租賃。另一方面,租賃房屋,尤其是需要投入生產或經營的房屋、廠房,租賃前需瞭解房屋是否存在抵押權,否則一旦抵押權人要求實現抵押權,這種情況下,原屋主的償債能力已經很弱了,租賃人在房屋上經營的前期投入恐怕就要損失了,難以追回。
二、買賣不破租賃原則限制適用
1、動產租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看,該原則應當不適用於動產租賃。對於我國合同法第229條的規定是否應當適用於動產呢?筆者認為,動產租賃不應當適用該原則,其理由如下:第一,動產的種類繁多,且價值普遍較低,通過市場交易很容易取得,因此,沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二,對動產租賃適用"買賣不破租賃"原則,不利於財產的流通,不利於充分發揮財產的效用,不符合物盡其用的財產利用原則。第三,租賃權的物權化應有一定的邊界,否則不但有違租賃權物權化的初衷,而且會導致法律體系的紊亂,這一邊界應通過其適用的客體體現出來,即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。第四,從各國立法來看,立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。
2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用
最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定:"抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。"即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。司法解釋做出如此規定的原因在於:雖然對於承租人享有的承租權,古今立法者的態度經過了從"買賣擊破租賃"到 "買賣擊不破租賃"的變遷,逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢,但是,法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力,從而達到對租賃人權利保護的目的,但租賃權的性質不因此而改變。在將房屋抵押後再出租的情況下,仍然適用 "先物權優於後債權。
房屋或者是店面在租賃之後,若是想要設置抵押權,此時若是得到房屋的租賃者的同意,那麼在租賃期間,就並不會由於已經設置了抵押權而破壞買賣不破租賃的規定。但是若在租賃之前,已經抵押,此時租賃主體的權益,就不會得到買賣不破租賃法律的規定。
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