質押買賣不破租賃相互牴觸嗎?
一、質押買賣不破租賃相互牴觸嗎?
相互牴觸的,最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。
抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。
司法解釋做出如此規定的原因在於:雖然對於承租人享有的承租權,古今立法者的態度經過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現出一種租賃權物權化的趨勢,但是,法律對租賃權效力的特殊規定只是強化了債權的效力,從而達到對租賃人權利保護的目的,但租賃權的性質不因此而改變。
二、不動產的買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?
1、是否僅僅適用於買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已為大多數人所認同。據此,“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更為準確些。但尚沒有明確法律條文給予明確。
2、是否適用於“動產”。
如果所有權轉移以交付為要件的動產也適用第 229條,將不利於財產的流通,有悖於現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定於不動產,如房屋等更妥。
3、買賣不破租賃與抵押權競合。
最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。
4、財產保全與租賃競合。
財產保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產保全和租賃,二者在效力上發生衝突的情形。若租賃先於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約當然地適用於債權人,對債權人具有法律拘束力,因為承租人在承租時並不能預見到將來租賃物會被查封。
若租賃後於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約並不適用於債權人,除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權,承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風險只能由他自己承受。
不動產在適用買賣不破租賃原之後,不動產的承租方與買受人之間是不需要另外訂立租賃合同的,因為原租賃合同仍舊是一個合法有效的合同,出租方的改變並不影響合同的繼續履行,所以不動產的承租人應當向新的出租人繳納租金,因為不動產的所有權已經轉讓。
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