最高法院關於農村房屋買賣批覆的理解

最高法院關於農村房屋買賣批覆的理解

一、農村房屋買賣合同效力的爭論與分岐

(一)審判實務判決結果不一

針對農村房屋買賣糾紛案件的審理，浙江省温州中院曾專門組織課題組，對甌海、瑞安和蒼南三個法院進行了調查。調查結果顯示：多數法官認為，只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規，法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩定和安全。少數法官認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合《土地管理法》第六十三條的規定，農村房屋買賣合同應當認定無效。

北京市高院民一庭與審監庭、立案庭聯合召開了農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則專題研討會，與會人員多數意見認為合同應當認定無效。主要理由是：房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的;農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記。因此，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外。如買賣雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。

鑑於農村房屋買賣糾紛的普遍性，有的法院以規範性文件的形式作出規定，但各地做法也不統一。如浙江省高院制定的《關於審理房屋糾紛案件研討會紀要》規定：“買賣農村的私有房屋，如雙方自願並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關係有效，但應着其補辦有關手續。”山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會紀要》則規定：農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。就農村房屋買賣糾紛案件個案審理而言，不同地區法院作出不同判決的情況很容易在媒體報道中見到，同一地區上、下級法院意見不一甚至同一法院的不同合議庭之間意見不一的現象也不鮮見。

(二)學説理論眾説紛紜

我國民法學者對於農村房屋買賣的關注，通常是以宅基地為對象展開的，意見分岐也很大。贊同自由轉讓的學者認為，宅基地自由轉讓是我國城市化進程的客觀需要，宅基地使用權的流轉不會影響社會的穩定，強行禁止城市居民取得農村房屋及其宅基地使用權，在操作上也是十分困難的，應當賦予宅基地使用權充分的可流通性。最高法院的法官學者也認為：“宅基地使用權人可以將地上建築物以出售、贈與、繼承、遺贈的方式移轉與他人，宅基地使用權也隨之轉移”。反對自由轉讓的學者認為，宅基地使用權帶有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，應該限定為村民專有。允許出賣農村宅基地的直接結果是使賣地的農民變成生活無着的流民。開禁或變相開禁農村宅基地交易的主張不過是強勢羣體的利益訴求，必須重申禁止農村宅基地交易的現行法律政策。也有學者認為，可對城鎮居民在農村購置宅基地作限制性規定，但不要禁止。農民將住房轉讓給本集體以外的主體，應當經村民大會同意並經過政府批准，同時規定使用年限並交納土地使用費。

以上便是關於對最高法院關於農村房屋買賣批覆的理解，確實農村房屋的買賣受到的限制比較多，首先土地屬於村集體，其次房屋屬於小產權房。雖然農村房屋買賣的糾紛市場發生，而且法院對於該類型糾紛的判定也各不相同，但是有一點可以肯定的是，對於同村人之間該房屋是可以進行買賣並且可以進行過户的。以上就是本站小編整理的內容。本站有在線律師，如果您有任何的疑惑，歡迎您隨時諮詢。