商品房買賣合同審核注意事項有哪些
一、注意審核土地使用權是否存在抵押
購房者購買前可向當地土資源管理機構查核該開發土地使用權是否辦理抵押登記手續。因為現實中,很多開發商為了融資往往將土地使用權抵押給銀行貸款進行項目開發。售房時如果開發商隱瞞此抵押情況,這將對購房人構成法律障礙,影響購房人的順利購房。
二、仔細審核開發商應當辦理的法定手續和相關證件
1、開發許可手續是否完善直接影響所購房屋產權是否有保障,所以至關重要。
商品房開發的法定手續(許可程序)包括:立項批准、規劃許可、土地使用權證書、施工許可、商品房預售許可等。對於開發手續,應特別注意各許可證件中的開發主體名稱、開發土地用途、開發土地範圍等必須相互一致;土地使用權的年限也應特別關注,有土地使用年限的是出讓土地使用權,沒有使用年限的是劃撥土地使用權,而劃撥土地是不能用於商品房開發的。
2、注意查看賣方的“一照”、“兩書”、“五證”
①“一照”:即企業法人營業執照。
②“兩書”:即商品房質量保證書和商品房使用説明書。
③“五證:即國有土地使用權證、建設工程用地許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工證、內(外)銷商品房預售許可證。其中最重要的是土地使用權證和商品房預售許可證。尤其要注意有些開發商的預售許可證冒名頂替。
三、要先諮詢清楚交易房屋的税費、貸款的審批程序
大多購房者購房需要貸款。因此,向銀行申請貸款時,最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策,從而使貸款的申請能夠順利被批准。
1、一般來説,向銀行提供收入證明、税單、其他擁有的不動產證明,或者是擔任法人代表的公司營業執照及財務報表等材料,可以幫助買方貸到希望的數額。
2、如果通過中介公司辦理貸款,同樣需要把好貸款關,不能輕信中介公司的貸款承諾。
四、注意訂立合同時部分條款是可以修改或補充約定的
1、合同是雙方真實意思表示的體現,一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準則,發生糾紛時,便成為雙方解決爭議的依據。
2、現實交易中,開發商往往以格式合同為房管部門擬定,不能修改為理由將其單方意願反映在合同中,強加給購房者接受。要明確一點,正式簽訂商品房買賣合同的時候,對於商品房買賣合同本身是可以進行修改或補充約定的。
五、約定違約責任條款須詳細、具體
1、商品房買賣合同中都會約定開發商逾期交房,逾期辦理或不能辦理房產證的違約責任,但是往往開發商雖然約定了違約責任,一般違約金額都不多,因此,購房者一定要注意這些細節。
2、同時,還應該約定:①規劃、設計的變更致使購房者解除購房合同,開發商不僅僅要承擔購房款的銀行利息,還應承擔一定金額的違約金。
②由於開發商原因不能辦理產權證,購房者要求退房退款時,開發商還應該賠償退房時房價與簽訂合同時房價的差額損失。
③加重開發商違約責任,使其違約承擔的損失超過其不當獲利,才能從根本上遏制開發商惡意違約。
六、合同附件須重視
1、合同附件是合同的有效組成部分,與合同主文條款具有同樣的法律效力。
2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質量保證書、裝飾設備標準、住宅使用説明書等,對於補充協議的條款也常常列為合同附件。
可見,這些附件內容都是極其重要的。購房者不但要認真謹慎對待合同主文,對合同的附件應當給予足夠的重視。
七、妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料
商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請,不視為合同的條款,但是開發商就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的説明和允諾具體確定
《房屋買賣合同司法解釋》第五條
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預售合同是否有效
律師解析:根據相關法律,出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效。但在起訴前開發商取得商品房預售許可證明的,此預售合同可以認定有效。此突破保證了交易的穩定性,不輕易認定合同無效。法律依據:《民法典》第一百四十三條具備下列...
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民法典房屋中介可以代賣方收定金嗎?
律師解析:房屋定金一般是由賣方收取的,但如果賣方與房屋中介有約定的,可以由房屋中介代為收取定金。對於購房合同而言,定金雙方指向的是房屋買賣的雙方,其目的是為了保證買賣雙方能夠按時簽訂正式的商品房購買合同,如果一方違約導致無法簽訂購房合同,定金是對守約方的...
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買房子不想要了違約金多少?
律師解析:違約金不得超過合同額的百分之三十。當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法,超過30%的,超過部分不受法律保護。因此,違約金不得超過合同額的百分之三十。法律依據:《民法典》第...
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經濟適用房申請書怎麼寫
律師解析:1、應寫明所致街道辦事處居委會的名稱;2、申請人基本身份信息,包括姓名、聯繫方式、性別、民族、出生日期、公民身份證號碼等;3、申請人户籍所在地住址與現居住地住址與家庭成員、經濟狀況;4、申請事由等。法律依據:《經濟適用住房管理辦法》第二十四條經濟...