買賣不破租賃是否需要重新簽訂合同?
一、買賣不破租賃是否需要重新簽訂合同?
正因為買賣不破租賃,後續法律關係出租人才不需要與承租人重新簽訂租賃合同,因為原租賃合同是合法有效的,必須使用居住到租賃期滿。r《合同法》第二百二十九條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。
從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時,買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承税人;但於租賃契約中保留此項權利者,不在此限。”即法國對於房屋及土地租賃契約,如果契約已經公證或者該契約有確定日期,則該租賃權有對抗效力,買賣不破該租賃,但雙方在契約中另有約定的除外。
《德國民法典》第571條第 1項規定:“出租的土地在交付轉承租人後,由出租人讓與第三人時,受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關係所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中,出讓不破租賃。《日本民法典》第605條規定:“不動產租賃已將其登記時,對於以後就其不動產取得物權的人,亦發生效力”。即依日本民法,租賃經登記後,有對抗力。我國台灣地區的民法典對此也做出了規定,該法典第425條規定:“出租人於租賃物交付後,縱將其所有權認與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。” 值得注意的是,這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為,“以居住營業或農耕為目的,而承租他人之不動產,各國立法為謀求社會生活之安定及增進,均採取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣適用於動產租賃,由於筆者孤陋寡聞,不敢貿然作出判斷。
我國在合同法出台之前,司法解釋也明確規定該原則僅適用於房屋買賣。而在司法實踐中,當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限於房屋租賃。對此,結合其他國家和地區的立法,大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限於房屋等不動產的租賃。
因為有人買賣不破租賃原,所以承租人和原出租人簽署的租賃合同是有效的。即使是新的所有權人也不能違反該租賃合同。至於租賃合同中所規定的租金交由,是由房屋的買賣人和買受人雙方之間進行協商的事情和承租人沒有相關關係,承租人只需要按照合同要求像合同規定的渠道,按時交納租金即可。
-
房屋貸款合同遺失怎麼辦?
律師解析:房屋貸款合同遺失的處理措施為:借貸人能前往開發商或房管局重新複印一份。若辦銀行按揭前丟失,需借貸人聲明合同作廢,三個月後攜帶有關證明申請註銷原合同再重新簽訂。若辦理的是公積金貸款沒有購房合同原件,借貸人提供當地房屋交易中心有蓋章的信息證明即...
-
限購了定金不退要咋樣辦
律師解答:可以起訴。律師解析:限購後不想購房已交的定金一般不能退。公民在購買房產時沒有有義務切實地瞭解己方權利義務,簽訂房屋買賣合同後出台限購新政導致買方沒有購房資格的,及在後面因為拿不出正當理由而不購放的,買方需承擔違約責任,定金不能退;限購政策出台之...
-
民法典夫妻一方籤的房屋買賣合同有效嗎
律師解析:《民法典》夫妻一方籤的房屋買賣合同要具備一定的條件才有效。具備以下條件就是有效的:1、房屋買賣合同當事人是具有相應的民事行為能力人;2、房屋買賣合同的內容不得違反法律法規或公序良俗;3、當事人簽訂房屋買賣合同是真實的意思表示;4、法律規定的其他...
-
買房交定金合同怎樣寫
律師解析:根據《中華人民共和國民法典》買房交定金合同寫法如下:1、應包括買賣雙方基本信息。2、交代.房屋基本信息和配套信息情況。3、約定房屋價格。4、明確各種費用的交付分配。5、明確籤正式合同以及交房的日期。法律依據:《中華人民共和國民法典》第四百六...