買賣不破租賃是否是強制性規定?
一、買賣不破租賃是否是強制性規定?
屬於強制性規定,這是民法典明確規定的,租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。對於房屋租賃合同而言,房屋所有權人在租賃期內將租賃房屋的所有權轉讓給第三人時,房屋所有權的變動,不影響租賃合同的效力,租賃合同不當然終止,受讓人應該繼續履行原合同的權利義務,即新房主成為新的出租人,繼受原出租人的權利和義務。即使房屋受讓人不知道該租賃合同存在,該租賃關係仍能對抗受讓人。
三種例外情形包括:
1、當事人在簽訂租賃合同時有相反約定的;
2、房屋出租前已設立抵押權,因抵押人實現抵押權發生所有權變動的;
3、房屋在出租前已被人民法院依法查封的,由人民法院強制拍賣過户的。
二、保全的財產能否適用買賣不破租賃?
財產保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產保全和租賃,二者在效力上發生衝突的情形。二者效力發生衝突時如何處理解決,儘管法律沒有明文規定應怎麼處置,並且從“買賣不破租賃”的適用條件來看,買賣的行為也是發生於後,按理説應該也可以適用“買賣不破租賃”。但如果這樣執行,法院查封的威嚴則毫無是處,因此關鍵要看二者哪個成立在先。若租賃先於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約當然地適用於債權人,對債權人具有法律拘束力,因為承租人在承租時並不能預見到將來租賃物會被查封。
若租賃後於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約並不適用於債權人,除非債權人同意。因為查封的目的是實現債權,承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風險只能由他自己承受。若承租人不知道或不應當知道租賃物已被查封的,則損失應當在承租人或出租人之間按照雙方過錯承擔相應責任。
綜上所述,買賣不破租賃是日常生活中,人們遇到的的一個重要原則,其由民法典明確規定,具備強制效力。不動產因為買賣贈與過户的,受讓方不得擅自解除租賃合同,承租方能夠繼續使用不動產。除非是不動產之前存在抵押或者查封的情況,這樣就不能適用這個原則。
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