怎麼退房？

房屋降價後，退房成為避免損失的最好方法，但是如何退房，裏面大有文章。
退房的法律依據：律師分析，結合《房地產管理法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，總結出可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

    約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。根據《合同法》規定的基本原則，雙方當事人約定了退房的具體條件，且購房者又能證明該條件成立，若購房者在與開發商協商難以達成共識時，可起訴至法院要求退房。法定條件則是根據法律規定，購房者可以退房的條件。

    一般情況下，購房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：

    NO.1延期交付房屋到了開發商與購房人在合同中約定的交房日後，卻遲遲得不到開發商的入住通知。根據現在《司法解釋》的規定，開發商經購房人催告後的三個月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開發商退房，並要求返還訂金或支付房款利息。

    NO.2開發商開發手續不全導致合同無效開發商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。

    如果開發商證件不全，就屬於違法操作，與買房人簽署的合同屬於無效合同。由於是無效合同，開發商應當返還購房人交納的房款。這類情況在上海並不多見，但是同樣值得購房者注意。

    NO.3開發商未經購房人同意擅自變更設計在購房人與開發商簽訂的合同中，一般都約定開發商在變更設計之前，必須經過購房人同意。否則，開發商就構成違約，購房人有權退房。發生開發商未經購房人同意而擅自變更房屋户型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開發商退房。

    NO.4房屋面積誤差超過3%如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房並要求退賠利息。

    NO.5房屋質量不合格導致嚴重影響使用根據最新司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房並要求開發商賠償損失。認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。

    NO.6房子產權不清楚，如存在抵押、聯建或其他經濟糾紛

    開發商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人後，又把房子抵押給他人，購房人查明後，就可認定購房合同無效，要求退房。此外，造成購房合同無效的常見情形還有，開發商未取得預售許可；房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的；該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形。

    NO.7遲延辦理房屋所有權登記根據買賣合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿後超過一年，由於開發商的原因導致無法辦理房屋所有權登記的。

    NO.8按揭合同辦理不下來因不歸責於當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

    在建工程轉讓開發商欲轉讓在建工程，應書面通知購房者，購房者有權在接到通知之日起30日內要求退房。  

    退房的條件滿足後，請參閲退房的步驟：

    NO.1協商不成再訴訟有關專家建議業主，如果滿足合同約定的退房條件，最好還是先與開發商進行協商，這樣可以省去訴訟費用。如果開發商提出的補償條件能使業主滿意，業主可根據自身情況收回退房要求，或在開發商協助下辦理退房手續。如協調未果再選擇訴訟或仲裁。

    業主未在合同中約定退房條款，但符合法定退房條件，法院也會支持業主的退房要求。對於未經合同約定也不在法定範疇內的退房請求，建議業主應先找開發商協調。通常在這種情況下提出訴訟，法庭鑑定過程相對較長。

    NO.2索要違約金及相關税費如果是開發商違約導致退房，雙方也在合同里約定了違約金，那麼開發商須按約定賠償。賠償金除了房屋全價款及相應的利息外，還包括業主前期已支出的一些費用，如印花税、購房契税、交易手續費、測繪費、登記費、利息損失、購房代理費及律師費等，這些都算入消費者實際損失範圍內，由開發商補償。

    NO.3首付、月供利息都可獲賠在退房款方面，採用一次性付款的購房者可直接要求開發商退還自己所付款項及相應利息。但通過按揭貸款、公積金貸款買房的情況則要相對複雜些。實踐中，都是開發商將應退購房款分成兩部分，屬於買家首付款的部分直接退還給買家，屬於買家向銀行借款的部分直接交還給銀行，並視為買家已向銀行提前還款。銀行接收還款並終止與購房人的借款合同。

    開發商支付購房人首付款利息，即從首付款交付日到開發商歸還日該筆首付款的利息收入。若購房人按揭貸款已進入月供階段，開發商同樣應歸還購房人月供及利息支出。

    若購房者要求退房時，已居住了一段時間，這期間產生的折舊費應由業主補償。在退房中，若責任方為開發商，購房者可不對房屋折舊進行補償，若是購房者的責任，開發商則可以不賠償業主裝修費。

    第一步：購房人通過掛號信、傳真或電話向開發商發出退房通知。

    第二步：督促開發商在提出退房要求後15日內負責辦理購房人與貸款銀行解除或終止合同全部手續。

    第三步：督促開發商將全部購房款返還給購房人。

    第四步：辦理停止向公積金管理機構或貸款銀行還款的手續。

    至此，消費者與銀行解除借款合同，而在開發商退回全部房款後，購房人與開發商的買賣合同也意味着得以解除。此外，在購房者辦理按揭貸款時，銀行一般都會要求買家為其購房上保險，保險受益人為貸款銀行，所以最後一步就是解除借款合同後再辦理保險退保手續等。
    當然，上面的步驟並不是一成不變的，如果機械的運用，有時往往事半功倍。必要時建議尋求專業律師的幫助。