什麼情況下退房不用支付違約金

退房不用支付違約金的情況：

(一)購房合同無效。根據《合同法》(自2021年1月1日起廢止)的規定，合同無效的直接結果是因合同取得的財產應予返還，具體到購房合同上就是購房者退還房屋，而開發商退還房款。購房合同無效的兩種情形：

 1、開發商無權處理該房產。主要有開發商未取得預售許可，房屋為共有財產而未經其他共有權人書面同意的，該房屋權屬有爭議，司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權利等情形; 

2、開發商存在欺詐情形。包括出賣後的期房又另行出賣的;隱瞞房屋被抵押的事實的。

(二)套型誤差導致退房。

根據《商品房銷售管理辦法》第十九條的規定，按套?單元?計價的預售房屋，套型與設計圖紙不一致時，或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中對此未約定處理方式的，購房人可以退房。

(三)面積誤差導致退房。即合同約定面積與產權登記面積發生誤差達到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關規定，誤差比絕對值超出3%時，購房人有權退房。

(四)變更規劃、設計導致退房。已預售的商品房，開發商應在變更規劃、設計導致商品房的結構形式、户型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形之日起一定時間內書面通知購房者，購房者在接到通知後可選擇是否退房。若開發商未在規定時限內通知的，購房者有權要求退房。

(五)質量不合格導致退房。商品房交付使用後，買房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房者有權退房。

(六)不能辦理產權證導致退房。在法定的或者約定的期限屆滿1年後，仍不能辦理房屋產權證的，購房者可以解除合同退房。

《民法典》第五百八十五條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。