未經共有人同意出售共有房屋該怎樣處理
在共有房屋的情況下,具體可以分為按份共有和共同共有。但不管是哪種情況下,若一方擅自對房屋進行處分的話,對另一方而言都是構成了侵權的。那現實中,要是未經共有人同意出售共有房屋該怎樣處理才好?接下來,本站小編就來為你解答這個問題。
想要知道未經共有人同意出售共有房屋有何後果,首先需要知道的是,第三人(具體到房產糾紛,就是指買受人)的合法權益。
根據我國法律的規定,第三人合法權益能夠得到維護的必要條件為:
1、善意。民法上的善意即為不知情。具體到共有房屋,是指買受人不知該房屋的所有權狀態為共有財產。實踐中,對善意的審查,可依交易慣例,從兩方面考察:一是查房屋所有權證上的記載。依交易習慣及常識,買受人與出賣人在交易時,應當對房屋所有權證進行審查,不僅查看所有權人的情況,還要查看房屋的登記面積、房屋的結構、設計用途、土地使用權情況,等等,如果在事後的審查中,能夠獲知該房屋為共有財產,即可推定該買受人為非善意。二是按照交易習慣,買受人必然會對房屋進行實地察看,如果有證據表明,在一般情況下,當事人可在實地察看中,得知該房產系共有財產的,即可認定買受人為非善意。
2、有償。如果買受人向出賣人支付了房屋的對價,即為有償取得。如果移轉所有權的基礎法律關係,為贈與等無償取得財產方式,真正的所有權人(原所有權人)可請求返還房屋所有權。
3、取得該財產。所謂取得財產,應理解為取得物的所有權。對於房屋買賣,善意第三人必須實際上通過登記取得房屋所有權。
因此,買受人是否能夠受到保護,實際取得共有財產,應當區別買受人是否屬於善意、有償、過户登記等情況,作出不同的處理。
1、合同訂立後,房屋並未辦理過户登記移轉所有權的,可按照《合同法》第五十一條規定,無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後,取得處分權的,該合同有效。權利人不追認且處分人事後也未取得處分權的,合同即無效。因無權處分並最終導致合同無效的,由出賣人向買受人承擔信賴利益的賠償。
2、合同訂立後,該房屋所有權已經在登記機關辦理了過户登記,並且買受人是善意、有償獲得該房屋所有權的,該房屋買賣合同有效,買受人可依法取得該共有財產的所有權。
此時可以依法追究對方的責任,而這種情況下受讓人也是無法通過善意取得來獲得房屋的所有權,自身的利益多少也是會受到一定損害的。如果大家還想了解更多這方面的知識,可以到我們本站網站的相關欄目進行深入瞭解,同時還能就你的具體問題,諮詢我們的在線律師。
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