簽訂認購協議後 無法就商品房預售合同的條款內容達成一致，房子不想買了 已支付的定金可以退嗎？

買房對於我們大多數人來説都是人生的一件大事，如果在簽訂購房協議後無法與開發商就房屋買賣合同條款細節達成一致，已支付的定金可退嗎？

一、首先我們需要確定《認購協議》的性質。

《商品房認購協議》大多為預約合同性質，也有部分為本約合同，判斷《認購協議》究竟是預約合同還是本約合同，應看《認購協議》是否具備了《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，包括當事人姓名或名稱、商品房基本情況（房號、面積）、總價或單價、付款時間、付款方式、交付條件及日期等。具備上述主要條款的即為本約合同。

二、若最終未能簽訂正式購房合同，《認購協議》中約定的定金能否退還？是否適用定金罰則？需要分以下幾種情況探討。

1、出賣人違約：

① 若因出賣人未取得商品房預售許可證明而進行房屋預售的，認購協議無效，出賣人應當返還定金並賠償買受人損失；

② 若因出賣人在認購協議規定的期限內將認購房屋轉售他人而導致商品房買賣合同未能訂立的，應雙倍返還定金；

③ 若出賣人未能履行認購協議中確認的房屋條件，如房價、樓層、面積等而導致簽約未成的，應雙倍返還定金。

2、買受人違約：

若因買受人沒有按照認購協議規定的時間、地點去簽約而商品房買賣合同未能訂立的，定金不予返還。

3、其他事由：

若因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

一般來説，簽訂《認購協議》不具備成為本約合同條件時，購房者與開發商無法就《商品房買賣合同（預售）》具體條款內容達成一致時，應當視作不可歸責於當事人雙方的事由，出賣人應當將定金返還於買受人。

法條鏈接：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《 商品房銷售管理辦法 》第 十六條 規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》

第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。   

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：  

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；  

（三）商品房的銷售方式；  

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；  

（五）交付使用條件及日期；  

（六）裝飾、設備標準承諾；  

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；  

（八）公共配套建築的產權歸屬；  

（九）面積差異的處理方式；  

（十）辦理產權登記有關事宜；  

（十一）解決爭議的方法；  

（十二）違約責任；  

（十三）雙方約定的其他事項。