借名買房中的口頭協議，沒有法律依據該怎麼辦

一、基本案情

　　上訴人訴稱

　　陳A上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回徐A全部訴訟請求或發回重審;2.本案全部訴訟費由徐A承擔。主要事實和理由：1.陳A與徐A之間未達成任何借名購房的口頭或書面協議，《承諾書》不足以認定借名買房法律關係;2.本案應追加A茶葉有限公司(以下簡稱A公司)為第三人，徐A的主體資格不適格。涉案房屋出資人並非徐A，陳A與A公司屬於借款購房;3.借名購買經濟適用房侵犯了不特定第三人的合法權益，屬於無效;4.徐A的訴訟請求超過訴訟時效。

　　徐A辯稱，同意一審判決，不同意陳A上訴請求。1.雙方已經達成了借名買房的合同關係，徐A履行了相關義務，陳A沒有按照約定辦理過户手續;2.陳A主張與A公司屬於借款買房，沒有提交任何的證據，包括借款合同、銀行打款記錄、收條收據等;3.涉案房屋不屬於經濟適用房，而屬於合作建房與經濟適用房制度是完全兩個不同的制度。即使屬於經濟適用房，也早已達到了符合上市和過户的條件;4.本案不適用訴訟時效制度;5.A公司與訴爭涉案房屋沒有任何關係。

　　2018年10月，徐A向一審法院起訴請求：1.請求判令陳A協助將A號房屋產權過户至徐A名下;2.請求判令本案訴訟費及公告費由陳A承擔。

　　二、法院查明

　　一審法院認定事實：一、2001年3月27日，陳A作為出資方(乙方)與住宅合作社項目部作為集資方(甲方)，簽訂了《社員集資建房協議》，約定甲方住宅樓，乙方為社團住宅合作社社員，出資建設1號樓，並享有相應的住房，乙方享有的房屋為A號房(以下簡稱涉案房屋)，房屋建築面積110.21平方米，乙方總出資額為497047元，付款方式為首付款107047元，貸款390000元。

　　二、2001年4月16日，陳A與交通銀行分行B支行簽訂了《交通銀行個人住房借款合同》，約定陳A為購買涉案房屋向交通銀行分行B支行貸款390000元，貸款期限為2001年4月16日至2011年4月16日，還款方式為按月還本付息，還款日為每月21日，借款人在取得貸款後第一次確定的每月還本付息額為4248元，借款人應按貸款人要求開設賬户，供貸款發放、償還本息使用。

　　三、2001年6月25日，陳A出具《承諾書》一份，載明：“本人屬A茶葉有限公司會計，自願以本人名義購A號房，房屋產權歸徐A個人所有，全部購房款由徐A負擔。現用本人名義貸款39萬元，由徐A每月按時向銀行還貸，由此發生的權利義務一律由徐A承擔。待需房產過户時所交費用由徐A負擔，所需提供證件手續本人將無償提供。落款處簽有A茶葉有限公司經理徐A，會計陳A。”

　　四、2005年10月18日，A號房屋(以下簡稱涉案房屋)登記在陳A名下，該房屋建築面積110.56平方米，房屋性質為經濟適用住房。該房屋於2006年4月29日設定了現房抵押，權利人為交通銀行股份有限公司B支行，該抵押登記於2011年4月22日註銷。

　　現徐A以其與陳A之間存在借名買房關係為由，訴至一審法院，要求陳A協助其辦理涉案房屋的產權過户手續。陳A認可承諾書系其本人出具，但認為該承諾書並未實際履行，涉案房屋系由其本人出資購買，且徐A起訴時已經超過訴訟時效。

　　審理中，徐A針對其主張的借名買房的事實提交如下證據：

　　1、社員集資建房協議、交通銀行個人住房借款合同、房產證，用以證明涉案房屋全部購房、貸款文件及產權證原件均在徐A處保存，借款合同以陳A名義簽訂，故徐A每月將月供款轉入陳A名下。

　　陳A對社會集資建房協議的真實性不予認可，理由為合同落款處的“陳A”字樣並非本人簽寫，徐A稱因房屋系由徐A購買，故簽字亦由徐A本人代陳A簽寫。陳A對交通銀行個人住房借款合同、房產證的真實性、合法性、關聯性認可。

　　2、與購房相關的收據、進賬單、存摺明細、借款單、存款憑證，用以證明徐A實際支付了購房款並按期歸還了貸款，徐A持有全部款項支付憑證的原件。三張收據顯示，陳A於2001年3月27日交納了入社費100元、定金10000元，於2001年4月3日交納了集資建房款97047元。進賬單顯示，陳A於2001年4月17日通過貸款方式支付剩餘購房款390000元。存摺明細顯示，陳A名下賬户按時支付月供至2011年4月10日。三張借款單和存款憑證顯示，2006年8月23日、9月24日，2007年6月27日分別借款4300元，並於當日存入陳A名下的還款賬户。

　　陳A對上述三張收據的真實性不認可，理由為交款人處陳A簽字非本人書寫，徐A稱因錢款系由徐A支付，故簽字亦由徐A本人代陳A簽寫。陳A對上述進賬單、存摺明細、借款單、存款憑證的真實性認可，對證明目的不認可。陳A主張首付款是其向公司借款後支付，貸款亦由其本人償還，具體還款方式為每月從徐A處拿存摺存錢，存完再還給徐A;對於借款單，陳A認為即便是徐A從公司借款還貸，也是替陳A還貸。陳A未就其上述主張向法院提交證據予以佐證。

　　3、物業管理合同、住宅使用説明書、住宅質量保證書、繳納公共維修基金、物業費、供暖費、有線收視費、有線初裝費、電費、水費的票據原件，用以證明徐A及家人自2001年5月交房後一直居住在涉案房屋內。

　　陳A對上述證據的真實性認可，並表示陳A的確未在涉案房屋居住過，不清楚房屋為何由徐A及家人居住。

　　三、法院判決

　　一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。本案中，徐A主張系借陳A名義購買涉案房屋，對此提交了陳A出具的《承諾書》並出示了房屋產權材料原件及購房支付費用和使用房屋過程中發生費用的相關票據原件。陳A認可《承諾書》的真實性，但認為該《承諾書》並未實際履行，購房首付款由其本人支付，每次還貸均是向徐A借出存摺，存款後再將存摺還給徐A，陳A的上述主張只有本人陳述，缺乏合理性及相關證據證明，法院不予採信。陳A所持對於購房款的支付，徐A在本案中的陳述與在2011年起訴書中的陳述自相矛盾的主張，因徐A提交了A茶葉有限公司出具的證明，再行結合借款單，法院認為購房款支付主體已有明確的指向性，購房款項來源於徐A。此外，現有證據表明涉案房屋交房後，徐A實際使用並支付了物業費等費用，陳A未就涉案房屋為何一直由徐A居住做出解釋。

　　綜上所述，法院確認徐A與陳A之間就涉案房屋成立借名購房合同關係，徐A系借名人，陳A系出名人。基於借名購房之基礎房屋買賣合同關係，徐A作為實際購房人要求陳A協助其辦理涉案房屋的產權轉移登記手續的請求正當，涉案房屋的原購房合同系在2008年4月11日以前簽訂，該房屋目前已經具備上市交易的條件，陳A應當依約配合徐A將涉案房屋過户至徐A名下。對於陳A主張徐A起訴已經超過訴訟時效的抗辯意見，因要求辦理房屋過户手續是具有明顯物權性質的債權請求，不應當適用訴訟時效制度。綜上，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條，《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條、第七十六條之規定，一審法院於2019年5月判決如下：自判決書生效之日起十日內，陳A配合徐A將位於A號的房屋過户登記至徐A名下。

　　本院二審期間，陳A提交證據1.2011年徐A起訴的卷宗複印件，擬證明徐A所主張的事實前後矛盾;證據2.吳某出具的《證明》，擬證明陳A曾向公司借錢買房。對此，徐A的質證意見為：證據1不屬於新證據，出具證據2的證人吳某未出庭接受詢問，且與陳A有利害關係，不能被採信。另查：涉案房屋產權證由徐A保管。

　　經審查，本院對一審法院認定的事實予以確認。

　　四、律師點評

　　本院認為，根據雙方的上訴、答辯意見，本案的爭議焦點為：徐A與陳A之間是否存在借名買房的法律關係。

　　“借名買房”的一般是指一方當事人與他人約定，借用他人名義購買房屋並將房屋登記在他人名下，但由該當事人實際享有房屋權益，他人在符合約定條件時將房屋轉移登記的行為。其中的一方當事人為借名人，他人為出名人。借名買房是一種典型的“名實不符”的行為，房屋登記在出名人名下，而房屋相關權益應由借名人享有。

　　要認定雙方是否存在借名買賣合同關係，需要考慮的要件事實為：雙方關係、出資主體、房屋使用、證件資料保管、是否存在借名協議及雙方陳述的合理性。在要件事實認定上，證據的認定極為關鍵。法院認定證據，需綜合全部證據內容、證據間的關聯性，結合借名買賣合同的特點，運用邏輯推理和日常生活經驗法則進行綜合認定，任何因素都不宜單獨作為認定事實的依據。

　　本案中，徐A與陳A簽訂《承諾書》是當事人雙方的自願行為，也不違反法律法規的強制性規定，本院肯定其效力。根據查明的事實，徐A與陳A原系同事關係，現徐A持有由雙方簽名的《承諾書》、購房合同相關文件、涉案房屋產權證、交納房款、歸還貸款及交納其他費用的憑證，且涉案房屋一直由徐A實際佔有。此外，徐A對借名購房的陳述較陳A的否定性陳述更為合理、自然，可以證實雙方已達成徐A借陳A名義購房，房屋權益由徐A享有的一致意思表示。因此，一審法院認定雙方成立借名買房合同關係正確，相關理由本院不再贅述。但為迴應陳A上訴理由，本院具體分析如下：

　　第一，關於《承諾書》是否實際履行問題。本案審理過程中，陳A雖認為該《承諾書》並未實際履行，屬於其借款買房，但陳A的上述主張僅有其本人陳述，缺乏合理性和足夠證據證明，本院不予採信。反觀徐A不僅提供了由陳A本人簽名的《承諾書》，還提供了購買及使用涉案房屋的相關資料、證件、票據作為證據，已達高度蓋然性的證明標準，因此本院有理由相信《承諾書》已實際履行。

　　第二，關於訴訟時效問題。《最高人民法院關於審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條規定，當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯。本案中，徐A所主張陳A協助過户的請求系基於其對涉案房屋所享有的物權而非債權請求權，因此徐A的該項請求並不受訴訟時效的限制。故陳A關於徐A所訴超過訴訟時效的主張，本院不予支持。

　　第三，關於是否應當追加A公司為本案當事人問題。對雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關係的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。本案中，徐A與陳A簽訂了《承諾書》，兩人為合同雙方主體,即借名買房發生在徐A與陳A之間，本案無須追加A公司作為第三人。

　　第四，關於涉案房屋購房款來源問題。陳A稱，徐A在本案中稱購房款由其本人支付，而在另案中陳述為徐A和A公司支付，徐A的陳述存在前後矛盾的情形。對此，A公司出具證明稱，其未就購買涉案房屋支付任何款項。陳A與徐A的《承諾書》中亦載明，由徐A負擔全部購房款。結合徐A與A公司的關係及借款單，即使存在有部分資金借用問題，也不影響本院關於借名買房關係的認定。此外，如前所述，法院認定雙方是否為借名買房關係需要根據要件事實結合邏輯和生活經驗綜合認定。本案中，購房款的來源僅為判斷是否存在借名買房關係的參考因素，但並非判斷借名買房關係是否存在的決定因素。本院根據雙方簽訂的《承諾書》以及履行該《承諾書》的事實情況，已足以認定雙方存在借名買房合同關係。

　　第五，關於陳A在借名中未獲利益問題。在借名買房中，借名方與出名方多為親屬、朋友關係，借名方借名購房，出名方同意出名可能基於多種因素的考量，因此借名方或出名方在房屋買賣中是否獲得相應利益並非判斷借名買房關係是否存在的因素。

　　對於陳A所持其他理由，徐A作為原告主體不適格、徐A借名買房有違常理等，並未提供充分證據佐證，本院不再分析。

　　綜上所述，陳A的上訴請求不能成立，應予駁回;一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。