你好問一下設有抵押權的房屋是否適用買賣不破租賃原則
法律1.16W
你好問一下設有抵押權的房屋是否適用買賣不破租賃原則
根據具體情況而定,抵押權人對設定抵押的租賃房屋實現抵押權時,承租人能否適用“買賣不破租賃“原則,應區分情況處理。如果租賃合同先於抵押權的設定,抵押權實現後,適用買賣不破租賃原則,租賃合同繼續有效。如果抵押權先於租賃合同成立,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力,此時買賣擊破租賃。因為,若抵押權先於租賃合同成立,而抵押是需要辦理抵押登記的,登記本身具有公示效力。承租人可以從抵押財產登記中查明租賃財產的物上負擔情況,既然明知承租的財產有其他物權,就應當承擔因實現抵押權帶來的風險。否則,財產抵押後,抵押權的效力就變得不確定,從而失去設立的意義。“買賣不破租賃”原則,是指在租賃關係存續期間,租賃物被讓與或設定物權的,承租人對取得租賃物所有權或他物權的人,可以主張租賃權。對房屋租賃合同而言,房屋所有權人在租賃期內將租賃房屋的所有權讓與給第三人時,房屋所有權的變動,不影響租賃合同的效力,租賃合同部當然終止,受讓人應繼續履行原合同的權利義務,即新房主自然成為新的出租人,繼續原出租人的權利和義務。
所以,一方面,在設定財產抵押時,需要了解房屋是否有租賃合同存在,若有,需要求房主排除租賃。另一方面,租賃房屋,尤其是需要投入生產或經營的房屋、廠房,租賃前需瞭解房屋是否存在抵押權,否則一旦抵押權人要求實現抵押權,這種情況下,原屋主的償債能力已經很弱了,租賃人在房屋上經營的前期投入恐怕就要損失了,難以追回。
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