先抵押後建房買賣不破租賃適用嗎

一、先抵押後建房買賣不破租賃適用嗎

不適用的，“買賣不破租賃”，是法律上的一個通俗説法，它源於《合同法》第229條：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”按照這一規定，如果租賃發生在前，之後房屋的產權發生變更的，那麼承租人和原房東之間的租賃合同仍然是有效的，租賃關係將繼續存在，只不過在這個法律關係中新房東取代了原房東而已，新房東要受到租賃關係的約束。

“買賣不破租賃”，它的出發點是法律對於租客的交易安全的保護，不然諸位可以試想一下：租客租了一個店鋪才剛剛裝修好，這時房東就把房屋賣給了他人，如果法律不保護租客，那麼意味着租客還沒來得及開張就要搬出去，那麼哪個租客會願意再租呢?租客就會變得非常沒有安全感，這一定不是法律的初衷。

二、這4種情況下，新房東有權要求原租客搬走

(一)先抵押後租賃

“買賣不破租賃”適用的是先租賃後買賣，所以選擇保護租客，但如果該房屋先抵押後租賃的，那就不一樣了。根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條，“房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的”，承租人無權要求繼續履行租賃合同，即新房東有權要求原租客搬走，這是法律對於抵押權人的特殊保護。

這種情況下，需要特別關注租賃房屋抵押時的重大法律風險：

1、在租約簽署前，建議向房屋所有權人或出租方瞭解該房屋是否存在抵押權;

2、為慎重起見，在簽署正式租約前，親自前往當地房地產交易部門查詢該房屋的抵押狀況;

3、經調查，如該房屋如確實存在抵押，需要確定是否租賃該房屋;

4、如確定租賃該房屋，建議諮詢專業律師，協助擬定關於房屋抵押方面的保護條款，以保障承租方的合法權益，特別是在承租方被清場後的合法權益。

“作為長租公寓企業，本身最重視的就是盡調，這點我們不可能不清楚。”據報道，新派並未魯莽，承租物業時，其法務人員查到該物業已經被抵押，經過原業主同意，並得到天竺鎮政府紅頭文件，證明此物業可以正常出租運營，隨後雙方簽署相關租賃協議。

但至2016年年底，直到簽約進場、完成裝修之後，才接到了北京市第三中級人民法院口頭告知，得知他們所租賃的物業已經被法院查封半年之久，此時，項目裝修已投入5、6千萬。

(二)先查封后租賃

和上面第一種類似的是，如果該房屋先被查封后租賃的，那麼租客也無權要求繼續履行租賃合同，根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第20條，“房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，承租人也無權要求繼續履行租賃合同，即新房東有權要求原租客搬走。

(三)當事人另有約定

如果原房東與租客在租賃合同中約定，在租賃期內房屋的產權發生變動的，租賃合同將於產權變更之日終止，那麼，當原房東將房屋賣給新房東，產權完成變更後，原房東和租客的租賃關係就結束了，此時新房東有權要求租客搬走。當然，這種情況在實踐中是比較少見的。

(四)新房東行使合同解除權

這一種有別於前三種，因為它沒有突破“買賣不破租賃”的原則，新房東仍要受租賃合同的約束。那是否就意味着新房東在任何情況下都無權要求原租客搬走了呢?答案是否定的。因為如果租客不履行合同義務，存在不按時交納租金，經新房東催告後仍不履行，或者擅自轉租等行為，嚴重影響租賃合同的繼續履行或者合同的目的已無法實現，那麼新房東可依照租賃合同(如果約定了出租人合同解除權的話)或者法律規定行使解除權，要求租客騰退房屋。

中國的法律是公平的公正的，但是有很多法律都是保護弱勢羣體的，所以弱勢羣體自己的合法權益受到威脅，也不要退縮，拿起法律武器維護就可以。買賣不破租賃雖然是保護承租方的條款，但是在租賃的時候，承租方還是要了解一下房屋的具體情況，在決定是否要租住，畢竟關係到自己以後的權益。