宅基地的原始取得

宅基地房屋原始取得的權屬認定

宅基地房屋原始取得通常是指通過房屋建造而取得，即權利人通過申請獲得宅基地，並在宅基地上建造房屋，從而取得該房屋。原始取得的房屋，其權屬應為以該户為主體的家庭成員共有。原始取得的房屋在實踐中遇到的突出問題是：共有權利人的認定問題，共有房屋因翻建、擴建引起的權屬問題，分家析產問題。

(一)家庭共有權利人的範圍

原始取得的房屋，認定房屋的權屬，就是要確定户的家庭共有權利人。對此，有人主張認定共有人就是通過審查建房審批表，以及表格上所登記的家庭成員來確定。筆者認為這種觀點是非常機械的，不符合我國關於宅基地房屋立法的精神。因為在房屋建成到拆遷改造情形下，部分家庭成員可能會另立門户成家另批宅基地建房，在這種情況下該成員已不是該户的家庭成員，不能作為該房屋的共有人;另外，在此期間該户的家庭中可能會有新的家庭成員嫁入或出生，在其另立門户之前特別是在拆遷安置補償時，應當對共同居住的宅基地房屋擁有共有權。

在拆遷工作中，對原始取得房屋共有權利人，筆者建議按照如下標準進行確認：(1)建房審批表上所登記且户籍仍在本户家庭中的成員，另立家庭建房的除外;(2)該户中因嫁娶而增加的家庭成員;(3)該户中新出生的未成年子女;(4)上述在拆遷改造前已去世的家庭成員的繼承人。

需要説明的是，在拆遷改造前，宅基地房屋户中的部分成員如因外出就工需要，將其户口遷出而成為城鎮居民的，其已不再是該家庭户的成員，原則上不對該房產享有權益;但是並不妨礙其作為繼承人依法繼承去世成員的房產份額。

(二)共有房屋的翻建、擴建問題

共有房屋的翻建、擴建引起的權屬糾紛是在拆遷改造中遇到較多的問題之一。問題的起因主要在於房屋翻建或擴建時由一方全部出資或者大部分出資，因此要求確認房屋產權歸其所有而引起爭議。

房屋翻建是將原房屋推倒，在原房屋的範圍內重建新房。筆者認為，房屋翻建是基於原宅基地房屋及户內家庭共有權利人的利益。因此翻建後的宅基地房屋仍屬户內家庭成員共有，其中一方家庭成員對翻建全部出資或者大部分出資的，在拆遷安置補償時，可以適當對其多分配補償份額。

房屋擴建則是在原有房屋的基礎上增建部分房屋。因房屋擴建不影響原宅基地房屋共有者利益，如果擴建有合法的審批手續，則擴建部分的房屋歸出資建設者所有較為公平合理。

三、房屋確權發證的工作程序

1.辦理房產初始登記、變更登記、註銷登記。申請單位(人)到房屋所在區房管局填寫房產登記申請審批書，提供規定的資料進行登記;區房管局對申報資料進行初審，併到現場勘測丈量、繪製平面圖;符合登記要求的，將全部資料一式二份(原件一份，複印件一份)，圖紙一式三份(有共有權人的按共有人數增加)，報市房屋產權登記中心審批填制房屋權屬證書，委託區房管局將權屬證書發給申請單位人)。

2.辦理房產轉移登記、他項權利登記。申請單位(人)到房屋所在區房管局填寫房產登記申請審批書，提供規定的資料;區房管局對申報資料進行初審後，報市房產交易所進行復審;市房產交易所複審後，當事人全部到場，辦理交易手續，交納規定税費後，報市房屋產權登記中心審批填制房屋權屬證書，委託市房產交易所將權屬證書發給申請單位(人)。

3.辦理房產租賃登記。申請單位(人)到房屋所在區房管局填寫房屋租賃登記申請審批書，提供規定的資料;區房管局對申報資料進行初審後，報市房產交易所進行審批，填制租賃許可證，委託區房管局將租賃許可證發給申請單位(人)。

4.辦理軍隊、涉外房產初始登記、變更登記、註銷登記。申請單位(人)到市房屋產權登記中心填寫房產登記申請審批書，提供規定的資料，登記中心對申報資料進行審核，併到現場勘測丈量、繪製平面圖，填制房屋權屬證書，發給產權單位(人)。

5.辦理軍隊、涉外房產轉移登記、他項權利登記。申請單位(人)到市房產交易所填寫房產登記申請審批書，提供規定的資料，交易所對申報資料進行審核，併到現場調查，當事人一起辦理交易手續，交納規定税費，報市房屋產權登記中心審批填制房屋權屬證書後，委託市房產交易所將權屬證書發給申請單位(人)。

房產確權訴訟主要指的是房產的歸屬證明問題。房產確權通過相關部門的審核，確定當事人是否享有房產的歸屬權利。房產確權的發證程序一般按照上述説明進行，大家還有其他不懂得地方可以諮詢相關律師。