二手房避免產權糾紛
隨着經濟的發展,購房提上了大多數家庭生活的日程,很多家庭可能為了子女上學考慮,會買一些學區房或者交通方便的二手房。在二手房交易中,常見的購房糾紛有:過户糾紛、支付糾紛、房屋質量糾紛以及承諾未履行的糾紛。由於二手房的交易會更加複雜和多變,因此,廣大購房者在購房過程中應詳細考察,慎重決策,並且簽訂一份條款完備的購房合同,這樣,才能歡歡喜喜地安居樂業。
精選律師 · 講解實例
二手房的產權糾紛要如何避免
二手房產權糾紛的避免要根據具體情形來決定方式,具體有:
(一)產權交易有限制。
如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷範圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬於安居用房等不能上市交易的問題。如軍產、院(醫院)產、校(學校)產的公房,必須經原產權單位蓋章後才能出讓,而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
(二)承租人可能優先購買。
在同等條件下,房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利,所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾,或是等租賃關係結束後再購買該套房屋。
(三)房屋用途非住宅。
買房自住者可不必在意這一點,但如果是準備買房用作營業或辦公,則應注意房產權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作辦公,就只能望房興歎了。
(四) 房改房成本價未補足。
1998年以前許多職工購買原產權單位的住房時,都是以優惠價或標準價購買的。所以,如果購買的是當初以優惠價、標準價購買的公房,那麼就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。按相關規定,以優惠價、標準價購得的房改房上市時,應該先補足標準價和成本價之間6%的差價。
(五) 城市居民不能買農民房。
根據國家政策規定,農民的房屋屬於農民私有財產,房屋買賣只能在本鄉本土的範圍內進行,一般不能直接賣給城市居民,城市居民只能向農民租房。
鄉產權房屋(又稱小產權房屋)需經國家批准,徵地開發,只有待土地性質由集體變為國有時,才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房,土地使用證上顯示是城鎮開發的,則可以上市交易。
(六)未辦理房產證。
除此之外,購房者還需要注意,如果購買的房子只有購房合同和發票,而未辦理產權證則儘量不要購買,這類房產很可能因為開發商的問題,導致最終無法辦理產權證。此外,在房屋買賣交易完成的同時,買家應要求賣方及時協助自己到房管部門辦理房屋過户手續,以防賣方看房價上漲而毀約,給買方帶來不必要的麻煩。
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