房屋認購書可以退定金嗎

合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程，也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行為，只有雙方當事人協商一致才能成立，也就是説訂立合同是一個動態的過程，不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。

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認購書的定金可以退嗎

認購書的定金可以退嗎，有兩種情況

如果是購房者反悔，拒不簽訂正式買賣合同，則不退還定金。

如果是開發商違約，無法在約定的時間內簽訂正式的買賣合同，則承擔雙倍返還定金的責任。

當然，如果有其它損失，還可能依據締約過失責任承擔其它責任的可能。

當然，同樣的法律規定，不同的運用方法，還是可能產生不同的結果的。

從實踐來看，在購房者反悔的情況下，如果稍微懂得一點技巧，還是有可能做到合法地規避《認購書》中的定金罰責條款。

比如説，買方在簽訂認購書後，雖然內心反悔，但是並不表現出來，仍在約定的時間找開發商協商簽訂正式《商品房買賣合同》。

一般雙方還要就《商品房買賣合同》的具體條款進行協商確定，畢竟《認購書》只能確定一些最基本的條款內容，正式的《商品房買賣合同》內容要複雜得多。實用法律知識，如果對合同中的一些條款買方與與開發商怎麼商量也無法達成一致，導致雙方無法簽訂《商品房買賣合同》，那在法律上看，就符合不歸責於任何一方情形了，那樣就不適用定金條款了，《認購書》解除或失效，定金原數退還。

同樣是反悔，如果直接説就是違約，定金不退;

如果以協商合同條款的姿態操作，最後以合同條款無法達成一致為由拒籤，就不歸責於任何一方，定金原數退還。

當然，換到開發商的角度也是如此，如果開發商想反悔，往往會在提供合同文本時對一些條款進行苛刻的設置，讓購房者無法接受。

當然，實踐操作中能否實現反悔不擔責的結果，還要看具體情況。

所以，從保護購房者的角度講，簽署《認購書》還是要謹慎。如果非要走這個程序，要注意兩點：

第一，《認購書》一般只是預約簽約的作用，建議認購書中約定的準備簽約日期不要太長，以免夜長夢多誤事，一週或十天左右為宜。

因為有的開發商在房屋不具備出售條件無法簽訂《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》時，往往在《認購書》中約定較長簽約週期，用這個方法套取購房者的資金。

第二，在《認購書》中購房者的付款數額儘量要低一些。

雖然我們前面分析過《認購書》的法律約束力往往不是很強，但不要忘記，一旦簽訂《認購書》，首先履行義務的是購房者，因為購房者往往要先交納一定數額的定金或預付款，就算開發商違約，購房者還要追着開發商主張違約責任，不行還要起訴，很麻煩的。

而如果購房者違約，人家開發商只要一個通知，直接就扣掉定金了。所以，在這個博弈中，購房者還是處於弱勢，既然如此，定金或預付款的數額相對低一些，應該是對購房者更有利的，因為風險會相應降低。

最後，我們再簡單總結一下，在商品房買賣合同無法訂立的情況下，如何根據不同情況適用《認購書》中的定金罰則：

(1)如果購房者無正當理由不按《認購書》中約定的時間、地點去簽約，開發商有權不予返還定金。

(2)如果是開發商過錯導致雙方不能簽訂商品房買賣合同，開發商應雙倍返還定金。

(3)雙方對不能簽訂預售合同均無過錯的，不適用定金條款，所交納的定金應當原數退還。比如對於認購書中未確認的其他購房合同條款，雙方經協商無法達成一致，這對於買賣雙方都不視為違約，此時導致購房合同無法簽訂，就屬於雙方均無過錯。

【法律條文】:

《商品房銷售管理辦法》：

第十五條 房地產開發企業、房地產中介服務機構發佈的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

《中華人民共和國民法典》：

第五百八十七條　【定金罰則】債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。

《商品房銷售管理辦法》：

第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建築的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

《中華人民共和國民法典》：

第五百八十六條　【定金擔保】當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數額由當事人約定;但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額的，視為變更約定的定金數額。

《中華人民共和國城市房地產管理法》：

第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

《商品房銷售管理辦法》：

第十九條 按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

《中華人民共和國民法典》：

第一百一十九條　【合同的約束力】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。