商品房代理銷售合同糾紛

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

精選律師 · 講解實例

商品房代理銷售合同糾紛類型及解決方法

  1、關於委託人的任意解除權問題

商品房委託代理銷售合同性質上屬於委託合同。根據《合同法》第410條規定，委託人或者受託人可以隨時解除委託合同。有疑問的是，商品房委託代理銷售合同中是否允許當事人約定解除權的放棄?

我們認為，商品房委託代理銷售中，受託人往往已經開始了所涉樓盤的銷售處、銷售廣告等的設計與宣傳工作，有的為委託事務已經投入大量的人力和物力來開拓市場、聯繫客户。基於風險的分擔，應當允許雙方以約定排除委託人的任意解除權。

  2、關於溢價款問題

《商品房銷售管理辦法》第28條規定：受託房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取佣金以外的其他費用。當事人如果在商品房委託代理銷售合同中約定受託人可以收取溢價款的，是否無效?

我們認為，雙方當事人對溢價獎勵的約定系雙方共同的真實意思表示，不違反法律及法規，也不損害社會公共利益和第三人利益，應當認定為有效。

關於佣金與溢價款的收費標準，國家計委和建設部《關於房地產中介服務收費的通知》規定。實行代理的，房地產經紀收費高不得超過成交價格的3%。對於約定的佣金和濫價款超過成交價格3%的標準，超過部分應否支持?

我們認為，《關於房地產中介服務收費的通知》的有關規定屬於管理性規範，而非效力性規範，且不屬於法律和法規，故對合同效力不產生影響。

  3、關於可得利益的問題

實踐中商品房委託代理銷售合同解除後，受託人主張可得利益的，實踐中存在三種觀點：

觀點一認為：應當根據商品房面積和現有市場價格計算可得利益，予以支持;

觀點二認為，受託人代理商品房銷售是否能夠獲得佣金尚受國家政策、房地產市場等多種因素影響，其以合同所約定的可銷售金額為依據主張可得利益不能成立;

觀點三認為，商品房委託代理合同解除，涉案商品房並未進行實際銷售，對可得利益由法院根據個案酌情處理。

以上內容就講了銷售代理合同糾紛有哪些，又如何解決的內容，瞭解了這些之後，當你遇到此類問題，就要找法律途徑去解決，抱着平和的心態，早日解決好這類糾紛，另外，還是要注重預防，儘量避免此類糾紛的發生，畢竟這是很麻煩的事情。