什麼叫財產分割還原法

收益還原法

收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由於土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等於其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等於將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。

由於土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬後的餘額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。

收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用於由收益的土地和建築物或房地產的估價。

基本公式：

土地收益為無限年期

v=a/r

v—土地收益價格

a—土地純收益(地租)

r—土地還原利率