房產拆遷律師——沒有被安置人身份，可以基於繼承關係取得宅基地拆遷利益嗎

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

賈某姬、賈某林、賈某言向一審法院起訴請求：

1.判令依法分割A號宅院的拆遷款，賈某鄭、餘某歡分別向賈某姬、賈某林、賈某言每人支付1979007元（計算方法：1.區位補償價1923480元的四分之一即480870元；2.提前搬家獎、工程配合獎、節約資源獎、搬家補助費、合理利用宅基地補助、節約裝修補助、預簽約率85％一次性自主騰退獎、可認購安置面積補助、2019年1月至簽約前臨時週轉費、臨時安置費，以上各項共計1892550元，四分之一為473137元；3.120平方米的優惠購房指標，四分之一為30平方米，每平方米市場價3萬元，共計90萬元；4.村委會補助25萬元，四分之一為62500元，以上共計1979007元）；

2.判令賈某鄭、餘某歡承擔本案的訴訟費用。

被告辯稱

賈某鄭、餘某歡辯稱，不同意賈某姬、賈某林、賈某言的訴訟請求，A號院宅基地的使用權人是賈某鄭，該宅基地確權給賈某鄭已經得到了村委會及有關部門的認可，且在公示期間賈某姬、賈某林、賈某言未對其公示內容提出異議，就是對賈某鄭、餘某歡系A號宅基地使用權人的認可，因此賈某姬、賈某林、賈某言無權享受宅基地區位補償價。

賈某鄭、餘某歡是A號院的被安置人口，賈某姬、賈某林、賈某言均未在A號院居住生活過，也不是該院的宅基地使用權人，且已在自己家庭户中享受了拆遷安置人口待遇。其不能再享有A號院的安置利益。生效判決確定賈某姬、賈某林、賈某言享有A號院中三間房屋的使用權，故其只能享有房屋對應的重置成新價。

法院查明

2013年，賈某姬、賈某林、賈某言起訴賈某鄭、餘某歡繼承糾紛一案，法院作出B號民事判決書，該判決認定事實：賈某嘉與吳某系夫妻關係，二人均系昌平區C鎮D村民，生育子女賈某姬、賈某言、賈某鄭、賈某林。

1962年左右，賈某嘉、吳某在宅基地上建設三間土坯房。1977年左右，在土坯房南側建設房屋四間，院落形成南北二院。賈某言結婚後即居住在南院四間房屋內，賈某鄭與餘某歡1979年12月結婚後即居住在北院土坯房內。

1983年，北院的土坯房翻建，翻建成北房五間。1993年，賈某言、餘某歡分別取得南院農村土地集體用地使用證（E號院）及北院農村土地集體用地使用證（F號院）。雙方均認可1995年拆遷之前南院有四間北房和一個過道蓋了一小間，東房三間，北院有北房五間。

1995年，因馬路展寬，南北院的部分宅基地被徵用，南院的東房三間及北院北房東側三間被徵用賈某鄭在馬路以東另獲得宅基地一塊。原有房屋拆除後，北院又建設西房四間，2000年，賈某嘉、賈某言分別與D村委會簽訂《拆遷責任書》並獲得相應拆遷款，南北院均被拆除，並在馬路西取得兩塊宅基地。

雙方均認可一塊宅基地由賈某言家庭使用，另一塊宅基地賈某姬、賈某林、賈某言稱是以賈某嘉的名義取得，賈某鄭、餘某歡稱是以賈某鄭的名義取得，雙方均認可爭議的宅基地門牌號為A號。

原北院拆除後，該宅基地上建設北房四間，院東側、西側建廚房、廁所各一間、南房三間、過道一間以及北房後的庫房兩間，即雙方爭議房屋。賈某嘉、吳某繼續在爭議房屋及院落與賈某鄭、餘某歡共同居住。雙方均認可北房後的庫房兩間不在宅基地範圍內。

2007年，吳某死亡。2011年9月3日，賈某嘉簽寫《遺囑》一份，內容為：“我叫賈某嘉，是北京市昌平區C鎮D村人，現年八十八歲，因為我和老伴吳某（在2007年已去世）房產二分七釐，有房屋12間我想在我有生之年將房產給四個子女分清楚，已防後患。我死後我名下房產給四個兒女均分，特立此遺囑。”

2012年5月14日，賈某嘉死亡。賈某嘉死亡後，賈某鄭將該爭議的房頂拆除，在一層基礎上另建設二層房屋。另查，A號宅基地無相關批示。經審理，法院認定，雙方爭議的宅基地（A號宅基地）應為以賈某嘉名義取得，爭議的房屋應為賈某嘉、吳某建設。賈某嘉、吳某死亡後，房屋應作為遺產，由賈某言、賈某鄭、賈某林、賈某姬共同繼承。

故判決：一、位於北京市昌平區C鎮D村A號院內一層房屋南房東側第一間由賈某言使用；南房西側第一間由賈某林使用；南房西側第二間由賈某姬使用；二、位於北京市昌平區C鎮D村A號院內一層房屋北房四間由賈某鄭使用；三、位於北京市昌平區C鎮D村A號院內一層房屋的廁所一間、廚房一間及過道由賈某姬、賈某林、賈某言、賈某鄭共同使用。四、駁回賈某姬、賈某林、賈某言的其他訴訟請求。該判決已發生法律效力。

2021年5月22日，騰退人（甲方）北京市昌平區C鎮D村民委員會與被騰退人（乙方）賈某鄭、服務公司G公司、實施主體H公司簽訂《昌平區C鎮D村宅基地房屋自主騰退補償、安置協議》約定：

“甲方以貨幣補償和回遷安置的方式對乙方進行騰退補償，被騰退房屋坐落於北京市昌平區C鎮D村A號，宅基地面積為234平方米，房屋建築面積為383.35平方米。乙方家庭成員認定為安置人口的共2人，分別是賈某鄭、餘某歡（拆借）。

乙方可獲得騰退補償、補助及獎勵總額為3810280元，其中包括：（一）宅基地區位補償價款1923480元。（二）其他各項補助費及獎勵費共計1886800元，分別包括：

1.提前搬家獎100000元；2.工程配合獎200000元；3.節約資源獎1500元/平方米，計351000元；4.臨時安置費1800元/人/月，計108000元（1800元×2人×30月）；5.移機補助費電話235元/部；有線300元/端；空調400元/台；熱水器300元/台；6.合理利用宅基地補助2500元/平方米，計585000元；7.節約裝修補助1000元/平方米，計234000元；8.預簽約率85％一次性自主騰退獎100000元；9.可認購安置面積補助900元/平方米，計108000元；10.其他：2019年1月至簽約前，臨時週轉費100800元。並特別約定：如在固定期限內整村簽約率達到100%，另行給予被騰退人一次性自主騰退獎100000元。

關於騰退安置認購面積及購房款，約定：被騰退宅基地應安置人口2人，可認購安置面積80平方米；每宗宅基地可認購安置面積40平方米；可認購安置面積合計120平方米。乙方按上述可認購面積自願選擇的安置房如下：

1.共計選擇二套，總建築面積130平方米；2.一居室50平方米一套；二居室80平方米一套。3.安置房單價：應安置面積單價5210元/平方米；超標準安置面積單價5510元/平方米。4.暫估購房款合計680300元，其中包括：每宗宅基地房屋購買面積40平方米，計208400元；應安置人口可認購安置面積80平方米，計416800元；因户型原因超出的面積約為10平方米，計55100元；扣除安置房購房款後乙方的貨幣補償款為3129980元。”

《昌平區C鎮D村宅基地自主騰退實施細則》載明：“節約資源獎：登記檔案載明或經確認的宅基地內未建設二層以上（含二層）樓房，且宅基地外無未經審批或確認建設房屋及建築物的，可按照宅基地面積每平方米1500元，給予該宗宅基地的被騰退人節約資源獎；在預簽約期內簽約的村民，如自願放棄宅基地內地上物評估並交給搬遷人進行拆除的，可按宅基地面積每平方米1500元，給予該宗宅基地被騰退人節約資源獎。

合理利用宅基地補助：登記檔案載明或經確認的宅基地內未建設房屋形成空置土地，在預簽約期內簽約的村民，如自願放棄宅基地內地上物評估並交給搬遷人進行拆除的可視為空置土地，按宅基地面積每平方米2500元給予該宗宅基地的被騰退人合理利用宅基地補助；在預簽約期內簽約的村民，如自願放棄宅基地內地上物評估並交給搬遷人進行拆除的可視為空置土地，按宅基地明基每平方米2500元給予該宗宅基地的被騰退人合理利用宅基地補助。

節約裝修補助：在騰退公告規定的騰退期限內簽訂《騰退補償補助安置協議》，合法房屋或經認定房屋的裝修及室內外附屬物，經評估後按宅基地面積計算每平方米不足1000元的，可按照每平方米1000元給予節約裝修補助；自願放棄房屋裝修及附屬物評估的也可按照每平方米1000元給予節約裝修補助。

安置面積補助：在騰退公告規定的騰退期限內簽訂《騰退補償補助安置協議》，可按照騰退補償安置方案中確定的安置方式計算應給予的安置房面積，給予該宗宅基地的被騰退人每平方米900元的安置面積補助。”

經詢問，賈某鄭稱根據騰退政策，其選擇放棄房屋裝修及附屬物據實評估的補償，而相應獲得節約資源獎、合理利用宅基地補助及節約裝修補助等補償。賈某鄭提交《騰退補償安置算賬單》，證明A號院內地上物據實評估的重置成新價為534784元。同時，賈某鄭、餘某歡稱尚未獲得預簽約率達到100％的補償，但村委會已經支付了12萬元的按約定時間簽約的促籤獎勵及3萬元的提前交房獎勵。

另查，賈某鄭為非農業家庭户，户口於2021年4月8日遷至昌平區C鎮D村A號。餘某歡系農業家庭户，户口登記在昌平區C鎮D村H號，本次拆遷其將拆遷利益拆借至A號院內。賈某鄭、餘某歡實際領取了A號宅院的拆遷補償款項。A號宅基地騰退認購的安置房尚未選房亦未交付。賈某鄭、餘某歡不要求對其內部每人享有的份額進行分割。

裁判結果

一、賈某鄭、餘某歡於判決生效之日起十日內給付賈某林、賈某姬、賈某言每人各項騰退補償、補助款共計451472元，即賈某林、賈某姬、賈某言每人獲得451472元；二、駁回賈某林、賈某姬、賈某言的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案中，賈某鄭、餘某歡作為A號宅院的被安置人，獲得了相應的騰退補償款和回遷安置房等利益，因生效判決已經確定賈某林、賈某姬、賈某言通過繼承分得了院內部分房屋，因此，該房屋因拆遷轉化的相關利益應屬於賈某林、賈某姬、賈某言所有，關於各項拆遷補償款如何分配，具體分析如下：

關於宅基地區位補償款，是以拆遷發生時該宅基地共同使用人為補償對象，根據生效判決確認的事實A號宅基地是以賈某嘉名義取得，院內房屋亦作為賈某嘉夫婦的遺產予以分割，即賈某林、賈某姬、賈某言、賈某鄭、餘某歡通過繼承分得了房屋，根據房地一體的原則，各人均可享有宅基地的使用權，因此法院酌情按照各方當事人享有房屋佔地面積比例分配宅基地區位補償款。

關於其他各項補助費及獎勵費，提前搬家獎、工程配合獎、預簽約率85％一次性自主騰退獎以及促籤獎勵和提前交房獎勵，均系給予該宗宅基地的被騰退人在約定期限內配合拆遷人簽約、交房的獎勵。因A號院內有屬於賈某林、賈某姬、賈某言的房屋，故其亦可獲得相應的補償，因此法院酌情按照各方當事人享有房屋佔地面積比例分配該獎勵。

賈某鄭作為被騰退人簽訂補償協議時，為了追求拆遷利益最大化，選擇了棄房方案，即放棄地上物的房屋重置成新價及裝飾附屬物補償，而根據騰退補償政策選擇獲得節約資源獎、合理利用宅基地補助及節約裝修補助。在分割節約資源獎、合理利用宅基地補助及節約裝修補助時，考慮該獎勵給付的標準，酌情按照各方當事人享有的房屋面積比例確定賈某林、賈某姬、賈某言享有的份額。

關於臨時安置費、臨時週轉費均系給被安置人的補償，賈某林、賈某姬、賈某言要求分割，缺乏依據，不應予以支持。關於賈某林、賈某姬、賈某言主張的簽約率達到100％的補助並未實際發放，故法院暫不予處理。

關於可認購安置面積補助，系按照安置房面積每平方米900元的方式計算，其中，賈某鄭、餘某歡享有80平方米的安置面積獲得的相應補助應屬二人所有，賈某林、賈某姬、賈某言要求分割，依據不足。關於每宗宅基地給予的40平方米安置面積對應的該項補助，酌情按照提前搬家獎、工程配合獎等分配方式予以分配。

關於回遷安置面積分割一節，雖安置房認購協議中確定了安置面積，但回遷安置房尚未建設，實際選房面積尚未確定，對於相應份額及折價暫無法確定，雙方亦未能就安置面積折價款達成一致意見，故對於安置面積及相應的購房款暫不予處理。