物業服務合同的四個要點變化

王阿姨收到微信，心裏犯起了嘀咕，今年發生了幾檔子事，她在猶豫這物業費交還是不交?

事件一：王阿姨買的房是新房。收房的時候，王阿姨看見小區裏有工作人員在保潔，噴灑消毒液。王阿姨心想：這也沒跟物業簽過合同，也沒有委託物業公司，這些人都是誰請的?未籤合同，是不是不用交這物業費了?

《民法典》第九百三十九條的規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。

王阿姨房屋所在小區是新建小區，小區建成與業主收房簽訂正式物業合同往往存在一定的時間差，在此期間也需要對小區內的建築物及其附屬設施進行維修養護，對小區環境衞生和相關秩序進行管理維護。因此，雖然業主未簽訂正式物業服務合同，但開發商委託的前期物業公司在提供物業服務後，小區業主應當交納物業費。

事件二：王阿姨聽説隔壁鄰居放在樓下的電動車被偷了，小偷還一直沒抓着。王阿姨心想：小區這治安也不行啊，這就不應該交物業費了吧。

●小區發生了偷盜事件，業主是否可以不交納物業費?

《民法典》這樣回答：

《民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。

小區物業服務公司應當採取保安定時巡檢、在公共區域安裝安防監控等方式維護小區的治安。小區發生偷盜事件後，物業公司應向有關行政部門報告，提供小區監控錄像、安保巡檢記錄等，協助有關行政部門處理偷盜事件。如果物業公司能提供證據證明其已經盡到上述義務，業主則不能以小區發生偷盜事件為由拒付物業服務費。

事件三：阿姨家在一層，從來沒有使用過電梯。對於物業保潔服務，王阿姨也認為自己無需接受這項服務。所以王阿姨覺得電梯費養護費用、部分保潔費用自己都不應當支付。

● 王阿姨應該交這些電梯養護費和保潔費嗎?

《民法典》這樣回答：

《民法典》第九百四十四條規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

物業公司提供服務內容包括對小區建築物及其附屬設施的維修養護，對小區環境衞生和相關秩序的管理維護。除日常小區保潔、保安、綠化、垃圾清運外，還有很多難以被業主直接所見的隱蔽工程，例如供暖設備、隱蔽管道的清理養護，電梯的定時定檢等。物業服務費標準系業主和物業服務公司協商後綜合核定，物業管理行業協也會定期發佈物業服務項目成本信息和計價規則供協商時參考。業主在小區內居住生活，事實上已經享受了物業公司提供的各項服務，與物業公司形成了物業服務法律關係，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由，拒絕支付物業費。

事件四：有一天，王阿姨坐電梯時發現電梯裏裝了塊電子屏，循環播放着某課外機構“XX輔導”、某4S店還有XX超市的廣告。

●王阿姨又犯起了嘀咕：這打廣告肯定給物業廣告費了，電梯應該是業主共有設施，物業能收這錢嗎?

《民法典》這樣回答：

《民法典》第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。

小區內電梯、樓道、道路等公共區域屬於業主共用範圍，物業公司利用業主共有部分進行經營的，應當公共收益單獨列賬，並及時向業主公示。根據《北京市物業管理條例》的規定，公共收益歸全體業主所有。專項維修資金餘額不足首期應籌集金額百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金額應當優先用於補充專項維修資金，剩餘部分的使用由業主共同決定。

如果王阿姨對小區開發商委託的前期物業公司存在各種不滿，是有權更換物業公司的。《民法典》第九百四十條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

如果王阿姨對新更換的物業公司仍不滿意的話，按照《民法典》第九百四十六條的規定，王阿姨還可以聯合業主召集業主大會，共同決定解聘物業服務公司，解除物業服務合同等事宜。新老物業公司交替期不是物業服務的“空窗期”，《民法典》為保障業主這段期間的權利，第九百五十條還規定了在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業費。