父母將房屋贈與子女但未過户，父母去世後其他繼承人不認可怎麼辦

(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

林某傑向本院提出訴訟請求：1.請求判令被告履行贈與合同，協助原告辦理北京市西城區某號房產的過户手續至林某傑名下；2.判令本案訴訟費用由被告承擔。

事實和理由：北京市西城區某號房屋系林某鵬、趙某芬夫妻生前共同所有財產，登記在林某鵬名下。林某鵬於2013年5月15日去世，趙某芬於2013年10月22日去世。林某鵬、趙某芬共育有子女4人：長子林某達（於2016年4月11日去世，配偶孫某蘭，繼子孫某浩）、次子林某峯（於2012年2月13日去世，之子林某輝）、三子林某傑、之女林某雪。

2004年12月29日，林某鵬、趙某芬與林某傑簽訂贈與合同，將涉案房屋贈與給原告，原告接受贈與。同時經決書確認贈與合同有效，故原告提起訴訟，請求法院判如所請。

被告辯稱

林某雪辯稱，不同意原告的全部訴訟請求，請求法院依法駁回原告的全部訴訟請求。理由如下：

原告《起訴狀》中所述的“贈與合同”不是被告父母（即原告所稱的贈與人）親筆書寫，系原告自己偽造，在林某雪訴原告林某傑“請求確認該贈與合同無效的民事案件中，林某雪申請了筆跡鑑定申請，但一審法院並沒有依照法定程序進行筆跡鑑定”，被告林某雪對原告提供《贈與合同》真實性不予認可，請求法院依法對該《贈與合同》中“林某鵬及趙某芬的筆跡是否為被告父母親筆書寫進行司法筆跡鑑定”。

1.在此前林某傑提起的法定繼承糾紛訴訟（後撤訴）中，林某傑向法院提供的《贈與合同》中“林某傑”簽字與林某傑在“林某雪訴《贈與合同》無效案件”中提供的公證處存檔的《贈與合同》中“林某傑”簽字不符，不是同一個人的筆跡，且贈與人處“林某鵬及趙某芬”兩人的簽字不是兩人親筆所書寫，系他人偽造。在被告林某雪起訴的“《贈與合同》無效的案件”審理過程中，林某雪申請了筆跡鑑定，且提供了至少四份筆跡鑑定檢材，林某傑作為提供合同的一方沒有提供任何鑑定檢材，但是法院最後卻告知林某雪説檢材不足，鑑定無法進行。

2.林某傑所提供的《贈與合同》中“林某傑本人簽字”與公證處存檔中的“林某傑簽字”明顯不是同一個人的筆跡，且贈與人處“林某鵬及趙某芬”兩人的簽字不是兩人親筆所書寫，系他人偽造。林某傑提供的《贈與合同》真實性存在嚴重的瑕疵。林某傑既然提供了《贈與合同》並主張贈與關係成立，那麼按照以上法律的規定，林某傑應該就其主張的贈與關係成立並有效的事實承擔舉證責任，《贈與合同》在真偽不明的情況下，並不能證明贈與合同關係成立，當待證事實真偽不明時，林某傑尚未完成舉證責任，則應由依法負有舉證責任的林某傑承擔不利的法律後果，但法院卻將舉證責任分配給林某雪承擔。

林某傑所主張的房屋贈與，沒有辦理不動產過户登記手續，不符合《中華人民共和國民法典》所規定的不動產贈與需要辦理過户登記手續才能成立並生效的法定條件；被繼承人林某鵬及趙某芬取得產權證以後就將產權證交於林某雪保存至今，如果林某鵬及趙某芬房屋贈與是真實的，為什麼沒有將房本交與林某傑持有，而是交與林某雪持有至今，林某傑實際上也沒有佔有使用本案訴爭房屋。

法院判決認定贈與合同有效，違反了《中華人民共和國民法典》有關“不動產贈與須辦理產權過户登記手續以及實際持有產權證、佔有使用受贈房屋才能成立並生效”的強制行法律規定。而本案中涉及的是房屋贈與，贈與雙方既沒有辦理產權過户手續，同時贈與人也沒有將產權證書交與受贈人持有，受贈人也沒有根據贈與合同佔有使用該房屋，故林某傑所主張的贈與未成立，更談不上有效。

綜上所述，原告《起訴狀》中所述的“贈與合同”不是被告父母（即所謂的贈與人）親筆書寫，系原告自己偽造，被告林某雪對該《贈與合同》的真實性不予認可，且該《贈與合同》不符合《中華人民共和國民法典》所規定的不動產贈與需要辦理過户登記手續才能成立並生效的強制性法律規定，請求法院依法駁回原告林某傑的全部訴訟請求。

孫某蘭辯稱：我與林某達為夫妻關係，林某達於2016年4月11日去世。林某鵬名下房權證第一欄房屋所有權人為林某鵬，第二欄共有情況為單獨所有。房權證即已設置了“共有”一欄，説明國家允許“加名”共有，但林某傑一直沒有辦理更名過户，也沒有在房產證上加上名字，使產權共有，之前判決書第8頁寫明：法律規定：“贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。贈與合同系無償的單務合同。僅贈與人一方承擔義務與責任”，贈與人（父母）在世時，受贈人（林某傑）長年不辦理房產過户手續，無視法律的規定，原告（林某傑）要為自己的過錯承擔責任。訴訟費用應由原告承擔。

孫某浩辯稱，不同意原告訴訟請求。具體事實與理由如下：

一、事實依據。

1.本案訴爭房屋系被繼承人林某鵬及趙某芬2007年6月6日所購買，2008年7月24日取得了《所有權證》，所有權登記在林某鵬名下，該房屋系林某鵬及趙某芬夫妻共同財產。林某傑提供的《贈與合同》顯示簽訂時間為2004年12月25日，簽訂《贈與合同》時該房屋不是林某鵬、趙某芬的財產。

2.被繼承人林某鵬於2013年5月15日去世，被繼承人趙某芬於2013年10月22日去世。本案訴爭房屋系林某鵬及趙某芬所遺留的遺產，被告林某雪、孫某蘭、孫某浩作為兩被繼承人的合法繼承人，對本案訴爭房屋享有合法的繼承權。3.自2009年，林某鵬、趙某芬便將本案訴爭房屋的《所有權證》交與林某雪保管，經林某雪到房產交易大廳查詢，被告手中的房產證為本案房屋唯一房產證，該房屋產權證原件至今仍保存在林某雪手中。原告父母沒有將本案訴爭房《所有權證》交於林某傑持有。

4.被繼承人林某鵬及趙某芬去世後，本案訴爭房屋由林某貴居住；林某傑並沒有實際居住使用該房屋，林某傑實際上是居住在北京市西城區內。林某傑未做出接受贈與的意思表示，因此事實上未接受贈與，贈與法律關係實質上未發生。5.被告林某傑提供的《贈與合同》顯示簽訂時間為2004年12月25日，而林某鵬、趙某芬去世時間均為2013年，兩者相差近10年的時間，如果林某鵬與趙某芬將本案訴爭房屋贈與被告林某傑是真實的，為什麼在長達10年的時間裏，林某鵬及趙某芬沒有將本案訴爭房屋產權過户給林某傑？且在公證處的《筆錄》中載明“公證員明確告知雙方須在兩個月內辦理房屋過户手續”。贈與財產在長達10年的時間內不辦理產權過户手續與常理相違背；

法律規定“贈與的財產依法需要辦理登記或其他手續的，應當辦理有關手續”；“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。因此該贈與行為不發生法律效力，本案訴爭房屋仍應按繼承法律關係處理。林某傑作為房產未過户的行為過錯方，未過户的一切不利後果應由林某傑承擔。

二、法律依據。法律規定“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。”“贈與的財產依法需要辦理登記或其他手續的，應當辦理有關手續”，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。《中華人民共和國民事訴訟法》第九十條、九十一條及《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第五條、第二十五條第二款規定了舉證責任承擔及舉證不能法律後果。

三、答辯意見：（1）林某傑所主張的房屋贈與，沒有辦理不動產過户登記手續，林某傑既沒有取得不動產權證、也沒有實際居住，屬於以實際行動做出了“不接受贈與”的意思表示。原告訴訟請求不符合《中華人民共和國民法典》所規定的不動產贈與需要辦理過户登記手續才能成立並生效的法定條件。（2）被繼承人林某鵬及趙某芬沒有將本案訴爭房屋的《所有權證》交於林某傑持有。林某傑也未按公證處《筆錄》中規定的時限辦理房屋過户手續。上述行為均屬於原告以實際行動做出了“不接受贈與”的意思表示。（3）原告林某傑所主張的訴訟請求中，配合過户屬於贈與人（林某鵬及趙某芬）的權利義務，不是被告的權利義務，且房產未過户是由於原告林某傑的過錯造成的，訴訟費等一切費用應由原告林某傑承擔。

林某輝未參加庭審，亦未向本院提交答辯意見。

法院查明

林某鵬與趙某芬生有林某達、林某峯、林某傑、林某雪。林某鵬於2013年5月15日死亡，趙某芬於2013年10月22日死亡。林某達於2016年4月11日死亡，孫某蘭系林某達配偶，孫某浩系林某達之繼子。林某峯於2006年2月23日死亡，林某輝系林某峯之子。

2000年11月8日，林某鵬與A公司《安置售房協議書》，林某鵬購買涉案房屋，交納購房款56387元。2004年12月20日，A公司為北京市西城區公證處出具證明，內容為：林某鵬同志於1999年以房改成本價購買西城區某二居室（一套），產權證正在辦理之中。2007年6月6日，A公司與林某鵬簽訂《房屋買賣合同》。2008年7月24日，林某鵬取得涉案房屋所有權證。

2004年12月25日，林某鵬、趙某芬、林某傑簽訂《贈與合同書》並進行公證，北京市西城區公證處於2004年12月出具《公證書》。《贈與合同書》的內容為：一、林某鵬與妻子趙某芬共同在北京市西城區某房屋壹套，現自願將上述房屋贈與給兒子林某傑。二、受贈人林某傑同意接受贈與。三、贈與人、受贈人均保證此贈與符合國家有關法律規定。四、上述房屋轉移時間，以北京市房地產管理局變更產權登記為準。

2019年10月，林某雪、孫某蘭、孫某浩以合同無效糾紛將林某傑及林某輝訴至本院，請求判令：確認林某傑與林某鵬、趙某芬就位於北京市西城區某號房屋於2004年12月25日簽訂的《贈與合同書》無效。在該案審理中，林某傑提起反訴，要求確認公證書證明的林某鵬、趙某芬與林某傑簽訂的贈與合同書有效及林某傑擁有涉案房屋的所有權。

2021年7月，本院作出（判決“一、確認林某傑與林某鵬、趙某芬就位於北京市西城區某號房屋於2004年12月25日簽訂的《贈與合同書》有效。二、駁回林某雪、孫某蘭、孫某浩的訴訟請求。三、駁回林某傑的其他反訴訴訟請求。”林某雪不服提起上訴，北京市第二中級人民法院判決“駁回上訴，維持原判”。

審理中，孫某浩另主張原告的訴訟請求已過訴訟時效。

裁判結果

本判決生效之日起十日內，被告林某雪、孫某蘭、孫某浩、林某輝協助原告林某傑將北京市西城區某號房屋轉移登記至林某傑名下。

房產律師靳雙權點評

林某鵬、趙某芬與林某傑簽訂的《贈與合同書》經公證書確認，亦經生效判決書認定合法有效。鑑於林某雪、孫某蘭、孫某浩、林某輝未能提交相反證據足以推翻公證書、生效判決書對上述事實的認定，法院依法認定《贈與合同書》的法律效力。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

現林某鵬、趙某芬已經去世，無證據證明林某鵬、趙某芬二人生前曾作出撤銷贈與的意思表示，故林某鵬、趙某芬二人的繼承人即本案被告應繼續履行配合辦理涉案房產轉移登記的義務。因此，林某傑的訴訟請求，有事實與法律依據，法院予以支持。林某傑請求將涉案房產過户至其名下的主張，是為了使其對涉案房產的物權狀態得以圓滿，其請求權具有物權屬性，不應適用訴訟時效規定，故對孫某浩所提關於訴訟時效的抗辯意見，法院不予採納。