房產合同律師——購買房屋後發現此房屋還被賣給過他人對方起訴無效糾紛

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：請求確認二被告簽訂的房屋買賣合同無效。

事實及理由：1994年，案外人林某購買了位於北京市朝陽區房屋（以下簡稱涉案房屋），1998年林某因經濟犯罪涉案房屋一直未能辦理過户手續，2017年1月林某委託他人違規辦理了房產證，以明顯不合理低價將涉案房屋出售給趙某航，2017年3月21日登記至趙某航名下，原告發現後立即提起訴訟，請求確認林某和趙某航之間的買賣合同無效，訴訟期間，趙某航將涉案房屋轉移登記至孫某名下。

後法院經審理認為，原告系房屋實際權利人，趙某航取得房屋並非善意，但因涉案房屋已經過户至孫某名下，故無法中追回。現原告認為二被告惡意串通，損害原告利益，請求確認二被告簽訂的房屋買賣合同無效。

被告辯稱

趙某航辯稱，不同意原告的全部訴訟請求。我與孫某是合法交易的，在原告第一次起訴我和林某的時候，我已經給孫某做了網籤，孫某向我支付了購房款，我向其交付了涉案房屋。

孫某辯稱，不同意原告的訴訟請求，涉案房屋是我通過合理合法手段購買，2018年4月就買下來了，當時購房款540萬，是一次性付款的，我並不知道涉案房屋存在糾紛。

法院查明

2018年4月5日，被告趙某航（甲方）與被告孫某（乙方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定趙某航向孫某出售涉案房屋，系通過M中介公司成交，房屋總價款5401000元，其中房屋主體價格為200萬元，裝飾裝修作價3401000元，乙方應於本合同簽訂當日向甲方支付定金10萬元，定金通過自行交接方式劃轉。

乙方採取貸款方式支付該房屋成交總價款，擬貸款金額為80萬元，甲乙雙方一致同意，乙方分兩次向甲方支付除定金與擬貸款金額外的所有成交總價款，於產權轉移登記前2個工作日，乙方向甲方支付人民幣120萬元，資金通過資金監管方式劃轉，於產權轉移登記前2個工作日，乙方向甲方支付人民幣3301000元，資金通過資金存管方式劃轉。

後雙方曾達成兩份補充協議，確認涉案房屋上的學區名額未被佔用、支付定金等情況。2018年6月9日，雙方達成第三份補充協議，約定房屋總價款由5401000元變更為5150000元，將付款方式變為一次性付款，於辦理房屋所有權轉移登記前一個工作日，乙方向甲方支付385萬元，資金通過資金存管方式劃轉；於辦理房屋所有權轉移登記前一個工作日，乙方向甲方支付120萬元，資金通過資金監管方式劃轉。

就孫某的付款情況，2018年4月5日至4月8日，孫某的愛人向趙某航分三筆轉賬10萬元。2018年6月12日，孫某向北京M中介公司資金託管轉賬385萬元。2018年6月13日，孫某向資金監管賬户轉賬120萬元。趙某航認可已經收到了上述全部款項。另，孫某提交M中介公司的業務收據，證明其支付中介費109370元。

2018年6月15日，涉案房屋登記至孫某名下。孫某稱現由其佔有使用涉案房屋，目前處於出租狀態。

2018年5月9日，徐某曾以房屋買賣合同糾紛為由將林某及趙某航訴至本院，請求確認合同無效，將涉案房屋過户登記至徐某名下，本院作出判決書，經審理認定，林某與趙某航之間不存在惡意串通，故無法認定合同無效。但林某將涉案房屋出售給趙某航的行為屬於無權處分，且趙某航不屬於善意的受讓人，故原告有權從趙某航處追回涉案房屋，但考慮到涉案房屋已經轉移登記至孫某名下，駁回了原告的全部訴訟請求。判決作出後，林某不服提起上訴，北京市第三中級人民法院作出判決書，駁回上訴，維持原判。

經詢，二被告稱在進行此次房屋買賣交易之前並不相識，第一次見面是孫某看中了涉案房屋，通過中介介紹，一起談合同的問題。

裁判結果

駁回原告的全部訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效。但當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。本案中，原告主張二被告惡意串通，損害其利益，但結合二被告提交的證據，自2018年4月，二被告通過M中介公司居間成交涉案房屋，孫某在看房後，通過M中介公司介紹與趙某航見面，並協商簽訂房屋買賣合同，後在履行過程中，簽訂三份補充協議確認學區房名額、變更付款方式等內容，直至2018年6月孫某支付完全部購房款515萬元，購房款價格並未明顯低於市場價值，交易過程及付款情況也未發現異常之處，現涉案房屋已經交付給孫某並由孫某實際佔有使用，故原告主張二被告惡意串通依據不足，法院難以支持。