非符合條件人羣購買限價商品房法院認定無效可要回出資分割增值

原告訴稱

趙某慧、吳某超向本院提出訴訟請求：1.判決原告與被告2010年8月29日簽訂的《備忘錄》無效；2.判令被告立即騰退昌平區一號房屋，恢復原狀後返還給原告；3被告支付原告2010年10月至返還涉案房屋之日止的房屋使用費（暫計算至2020年8月）489800元.被告返還購房發票。

事實及理由：趙某慧與吳某超系夫妻關係。2010年8月29日，二原告與被告趙某傑簽訂了《備忘錄》，就一號房屋轉讓達成協議。2013年1月16日原告取得該房屋所有權。由於該房屋性質為限價商品房，屬於國家政策性保障住房的一部分。根據北京市昌平區人民法院判決書的認定，該《備忘錄》屬於損害社會公共利益的合同，應屬無效。

故訴至法院，請求法院判令該合同無效，被告立即將該房屋返還給原告。訴訟過程中，二原告得知被告已欠3年多的物業費未繳納，且二原告去涉案房屋處詢問得知被告早在前幾年就已將涉案房屋出租，且是打隔斷羣租的方式出租。原告在起訴時未查詢到這10年的房屋租金，後通過鏈家中介查詢得知，故向法院申請變更訴訟請求。

被告辯稱

趙某傑辯稱，一、關於原被告之間所簽訂的《備忘錄》屬於借名買房的合同關係，該合同是雙方真實意思表示，雖然已經認可合同無效，但造成無效的原因系原告所致。首先，2010年8月原被告雙方在平等自願的情況下籤訂了《備忘錄》，約定原告將位於北京市昌平區一號房屋轉讓給被告，價款為74萬元，該房屋可以過户交易時原告應積極配合辦理過户手續。該合同簽訂並沒有表明房屋一定變更登記到被告名下，被告可以指定過户至其他人名下，而原告恰恰利用過户需要其配合，認為現在房屋價值已經升值，有了巨大的利益空間，便欲解除該協議，就解除案件原告已經向貴院進行過訴訟。“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”本案中，原告的行為恰恰是違背了該誠實信用原則，因此被告才是本案的受害者及利益最大受損者。

其次，本案中房屋買賣行為的形成以及本案糾紛的造成完全是因為原告，原被告雙方在進行涉案房屋買賣事宜時，北京市並沒有頒佈相關限購政策的規定，並且當時購買該房屋的價款也是與市場價沒有差異的，還高於一般的市場價格，被告之所以購買該房屋是因為原告當時急需資金，才通過其子吳某易、吳某凡找到被告來購買該房屋，此事實在原告起訴被告的案件中，原告吳某超之子吳某凡的證人證言中可以體現。因此本案中造成買賣行為無效的原因完全是原告的責任，並非被告，在該買賣行為發生之時，被告完全可以在北京同地段，以相同的價格購買一處相同面積的可以登記在自己名下的房屋。

二、涉案房屋不能辦理過户，完全是因為原告方存在違約行為，不予配合辦理。合同簽訂後，被告便根據約定向原告支付了購房款及其他費用共計90萬元。2010年10月，原告與被告共同到開發商處領取了涉案房屋鑰匙，辦理了入住手續，並補交了2萬餘元的房屋價款。在涉案房屋已經可以辦理過户手續時，被告多次找到原告要求協助辦理過户手續，但原告見涉案房屋已經大量的增值便一直不予配合辦理。因此在整個合同履行的過程中被告並沒有任何的違約情形，而是原告在巨大的利益驅使下便不再遵守誠實信用。原告堅稱被告方一直不辦理過户手續明顯不符合常理。

三、本案中，原告從合同履行的角度看是明顯的違約；當初原被告雙方所簽訂的合同時間為2010年8月，當時北京市並沒有出台限購政策。根據《北京市高級人民法院關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第六條規定：“本紀要第五條涉及案件中，買受人家庭不具備‘京十五條’規定的購房資格，但買賣雙方在該規定實施（2011年2月17日）之前已經訂立房屋買賣合同，且已經支付購房款並實際佔有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續履行合同並辦理房屋過户登記的訴訟請求，可予支持。”因此目前該合同仍可繼續履行，即使被告因為不可預見的政策原因導致現在無法取得購房的資格，但是其可以過户至指定人名下。

其次，就原告目前的行為而言將給被告造成巨大的損失。合同無效，原告因此獲得了相應的房屋權利，這對被告而言明顯不公平。結合本案來看，原被告雙方該房屋買賣行為產生的背景是原告因資金緊張而找尋的被告購買房屋，並且當時並沒有任何限購政策，被告也不知道該房屋系限價性住房，原告一直告知被告該房屋系回遷房且當時房價也是與當時房價幾乎等同的，被告基於信賴利益及對朋友之間的誠信原則才予以購買，現原告因看到該房屋的巨大升值利益便欲通過任何方式將該合同解除或將房屋收回來獲得鉅額利益，並且被告已經對房屋進行了裝修形成附和價值，現原告作為違約方或者合同無效的責任方應承擔全部的責任，原告的不誠信行為本身應該受到法律的約束，並且應承擔相應的責任，法律不能允許也不應該保護不誠信之人所得不合理利益。

趙某傑向本院提出反訴請求：1.被反訴人返還購房款74萬元；2.被反訴人賠償原告損失217.7萬元；3.本案訴訟費由被反訴人負擔。事實與理由：反訴人與被反訴人於2010年8月29日簽訂《備忘錄》，約定被反訴人將位於北京市昌平區一號房屋轉讓給反訴人，價款為人民幣74萬元，待該房屋達到過户條件時，被反訴人應積極配合反訴人辦理過户手續。

合同簽訂後，反訴人依約向被反訴人交付了房屋款項以及其他費用共計90萬元，至2015年該房屋可以辦理過户條件時，反訴人多次找到被反訴人要求配合辦理該房屋的過户手續，但被反訴人卻不予配合辦理，現被反訴人明顯違約導致合同不能繼續履行，即使該買賣行為被認定無效，也完全是由於被反訴人原因所致，因此反訴人請求賠償因房屋出現巨大的增值所遭受的損失。

趙某慧、吳某超辯稱，原告同意返還74萬元押金，不同意支付房屋增值費用。

法院查明

2010年8月29日，趙某慧、吳某超（甲方）與趙某傑（乙方）簽訂《備忘錄》，約定雙方就甲方名下一號房屋轉讓達成如下協議：（一）乙方以74萬元現金作為押金押給甲方，甲方收到押金即將購房發票交給乙方，五年後房產過户時，就以此款作為交易價，不再增減。（二）甲方在辦理入住手續時，按物業公司要求，應繳納的各種押金、費用，均由乙方繳納，交齊後甲方即將房門鑰匙交予乙方，乙方即享有該套房屋的所有權。在五年期內，由於乙方違反國家相關法律、法規，導致該房被國家收回，甲方不退還押金。乙方入住後，因該房所發生的各項費用，均由乙方承擔。因欠費引起訴訟，甲方可以配合應訴，但發生的費用均由乙方承擔。（

三）考慮其他因素，甲方將保留房本直到雙方辦理過户手續時止。甲方取得房本時將複印件交給乙方留底。（四）該房產可以過户交易時，甲方積極予以配合，甲方應繳納各種税金、費用均由乙方支付。（五）該房產可以交易過户時，不論何種原因乙方不作過户，即構成乙方單方終止過户，即喪失押金的請求權，交易自動終止；自雙方明確責任後15日內乙方搬出。（六）該房產可以交易過户而甲方不予配合並提出終止過户，應按所收押金雙倍返還乙方，方可終止過户。

《備忘錄》簽訂後，趙某傑分別於2010年8月30日、2010年9月1日匯款60萬元、30萬元。2010年9月3日，吳某超之子吳某易出具收據，載明收到趙某傑購房款90萬元。吳某超、趙某慧認可收到74萬元款項。2010年12月，趙某傑入住使用涉案房屋。2012年11月21日，趙某慧交納了房屋的契税5436.81元。2013年1月16日，涉案房屋完成不動產登記。

關於《備忘錄》及涉案一號房屋買賣一事，趙某慧、吳某超與趙某傑發生糾紛，曾於2019年起訴至本院，在該案中，本院查明涉案一號房屋系限價房，故認定吳某超、趙某慧向趙某傑出售涉案房屋的行為會損害其他具備限價商品住房購買資格者的權益，此種行為損害社會公共利益，因此雙方之間簽訂的《備忘錄》應認定無效。

本案審理過程中，趙某慧、吳某超與趙某傑均認可涉案房屋現值為385萬元。

裁判結果

一、趙某慧、吳某超與趙某傑於2010年8月29日簽訂的《備忘錄》無效。

二、趙某傑於本判決生效後60日內將位於北京市昌平區一號房屋騰退給趙某慧、吳某超。

三、趙某傑於本判決生效後60日內將北京市昌平區一號房屋的購房發票返還趙某慧、吳某超。

四、趙某慧、吳某超於本判決生效後趙某傑騰房當日返還趙某傑購房款740000元。

五、趙某慧、吳某超於本判決生效後趙某傑騰房當日賠償趙某傑經濟損失1866000元。

六、駁回趙某慧、吳某超的其他訴訟請求。

七、駁回趙某傑的其他反訴請求。

房產律師靳雙權點評

當事人訂立、履行合同等民事活動，除必須遵守法律和行政法規外，還應當遵守國家政策，不得損害社會公共利益，損害社會公共利益的合同無效。該《備忘錄》因損害社會公共利益而無效。趙某慧、吳某超要求確認《備忘錄》無效的訴訟請求具有法律依據，法院予以支持。

合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，趙某傑應當將涉案房屋返還趙某慧、吳某超，而趙某慧、吳某超亦應當返還趙某傑購房款74萬元。對於無效合同的產生，雙方均有過錯，趙某傑主觀上無惡意，過錯在於明知涉案房屋交易受限仍然購買，加大了自身風險。

趙某慧、吳某超則不同，趙某慧、吳某超作為房屋產權人完全知悉房屋來源、性質、上市條件，其明知涉案房屋轉讓受限仍然出售，過錯較大。比較雙方的行為，趙某慧、吳某超過錯明顯大於趙某傑，趙某慧、吳某超應當承擔主要責任，趙某傑承擔次要責任。法院綜合考慮雙方的過錯程度、出賣人因房屋升值所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異所造成損失等因素對趙某慧、吳某超賠償趙某傑信賴利益損失的數額予以酌定。

關於趙某慧、吳某超要求趙某傑支付房屋使用費一節，因趙某傑佔用涉案房屋期間，雙方的房屋買賣合同效力尚有爭議未經法院生效判決確認，趙某傑基於物權期待使用該房屋具有法律依據，故趙某慧、吳某超的該項訴訟請求無事實及法律依據，法院不予支持。同理，趙某傑基於物權期待裝修房屋，與房屋形成附合，使房屋價值提升，恢復原狀不符合經濟效用原則，法院不予支持。