房屋所有權的案例分享

案情介紹：

位於北京市東城區東中街某房屋（建築面積53.59平方米）原系被告XX所有。2012年9月22日，原告代汪XX與被告張XX簽訂《北京市存量房屋買賣合同》。該合同約定，汪XX將涉訴房屋出售給張XX，房屋成交價格為100萬元，房屋傢俱、家電、裝飾裝修及配套設施設備等作價69萬元；張XX可以在簽訂合同時支付定金2萬元；自合同簽訂之日起90日內，雙方共同向房屋權屬登記部門申請辦理房屋權屬轉移登記手續。後汪XX補簽了《合同》文本。
合同簽訂當日，被告張XX向原告給付定金2萬元。2012年10月24日，被告張XX應汪XX要求，向原告賬户匯款48萬元。2012年11月26日，被告張XX給付汪XX購房款27萬元。2012年1月15日，被告張XX通過住房公積金貸款方式，給付汪XX剩餘購房款92萬元。2013年1月18日，被告張XX取得涉訴房屋所有權。
後原告陳XX被告汪XX發生經濟糾紛，起訴至北京市東城區人民法院。

庭審過程：
原告陳XXX訴稱：2004年，原告借被告汪XX的名義購買了北京市東城區東中街某房屋（以下簡稱涉訴房屋）。該房屋登記在汪XX名下。2005年，原告與汪XX簽訂房屋買賣協議，闡明瞭原告支付購房款及償還銀行貸款的事實。2012年10月，原告欲出售涉訴房屋，經北京XX家房地產經紀有限公司與汪XX核實，確認了原告借名買房的事實，汪XX亦授權原告代為出售涉訴房屋，由原告處分涉訴房屋。後，原告代汪XX與被告張XX簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》（以下簡稱《合同》），約定以169萬元的價格將涉訴房屋售予張XX。張力寧先期支付了購房首付款，並要求餘款使用住房公積金貸款的方式支付。因汪寧是涉訴房屋的名義所有權人，故住房公積金貸款中心將剩餘購房款匯至汪XX名下。之後，汪XX拒絕向原告交付剩餘購房款。現汪XX與張XX私自串通，置原告為路人，侵害了原告的合法權益。故原告訴至法院，請求確認二被告之間的《合同》無效。

被告汪XX辯稱：1、二被告之間的《合同》是雙方真實意思表示，合同內容未損害原告合法權益，該《合同》合法有效。2、被告汪XX委託原告代為出售涉訴房屋，原告全程參與交易過程，二被告之間不存在惡意串通行為。3、涉訴房屋為汪XX所有，原告與汪XXX之間不存在借名買房行為。4、房屋交易價款是真實的，不存在逃避税款徵收問題。綜上，被告汪XXX不同意原告的訴訟請求。
被告張XX辯稱：1、在涉訴房屋買賣過程中，《合同》主體是二被告，原告是汪XXX的委託代理人，故原告主體不適格。2、被告汪XXX委託原告代為出售涉訴房屋，原告全程參與交易過程，二被告之間不存在惡意串通行為。3、《合同》內容未損害原告合法權益，且已經實際履行完畢。4、汪XXX是涉訴房屋的登記所有權人。張XXX並不清楚汪XXX與原告之間是否存在借名買房糾紛。5、原告是汪XXXX的委託代理人，張XXX無論將購房款交付汪XXX還是原告，均是履約行為，並無過錯。綜上，被告張XXX不同意原告的訴訟請求。

一審法院查明：
2012年12月18日，被告汪XXX及案外人周XXX出具《委託書》，委託原告作為代理人，代為辦理與出售涉訴房屋有關的公積金貸款、提前還款、房屋立契過户、產權過户等手續，以原告名義開立銀行存摺，原告有權收取首付款及按揭尾款；房屋出租並簽署租賃協議、收取押金及租金等。
庭審中，原告稱其與汪XXX就涉訴房屋存在借名買房協議，原告是涉訴房屋的實際購買人，涉訴房屋由原告實際控制並出租，涉訴房屋應當償還的銀行貸款由原告實際償還。原告並提供了其與汪XXX於2004年1月8日簽訂的《房屋轉讓協議》、2005年11月17日簽訂的《房屋買賣協議》，以證明汪XXX已經將涉訴房屋售予原告。被告汪XXX認可兩份協議的真實性，但稱與原告之間並不存在借名買房協議，因當時汪XX與女友之間存在糾紛，為避免女友分割房屋，故汪寧與原告簽訂了兩份協議，但兩份協議並未實際履行。
原告另稱，原告協助被告張XXX辦理完畢與涉訴房屋有關的住房公積金貸款手續後，發現《合同》有關房屋價款的條款約定違法，存在逃避税款徵收行為，侵害了國家利益；原告與二被告協商之際，二被告惡意串通進行交易，侵害了原告的合法權益，被告汪XXX至今未將剩餘購房款給付原告，原告也未將涉訴房屋實際交付。被告張XXX稱，因《合同》開始是由原告代簽的，為確保合同的真實性，張力寧要求汪寧補簽了《合同》；原告提交汪XXX出具的《委託書》後，雙方才辦理了涉訴房屋的所有權轉移登記手續；目前，涉訴房屋在物業公司已經變更了業主，房屋承租人亦已向張XXX交納房屋租金。
上述事實，有《北京市存量房屋買賣合同》，房屋所有權證，收款證明及當事人的當庭陳述等證據在案佐證。

審判結果：
法院經審理後判決：
駁回原告陳XX的訴訟請求。

律師點評：依法成立的合同，自成立時生效。
本案中，原告雖稱其與汪XX之間存在借名買房協議，原告系涉訴房屋實際所有權人，我們應該注意到，原告在買賣房屋的過程中，已經被房屋產權登記人即本案被告汪XXX授權代為買賣房屋，而原告也作為代理人全程參與了房屋買賣的過程，原告與被告之間產生爭議的地方並非訴爭房屋確權糾紛，而是本案另一被告張XXX所交剩餘房款是以公積金貸款形式交付的，而住房公積金管理中心又將其剩餘房款交付了房屋所有權人，即本案被告汪XXX，而汪XXX在接收該款項之後並未將該款項支付原告，這才是原告與被告汪XXX的訴爭原因，並不能影響本案涉訴房屋的《房屋買賣合同》的效力。
同時，二被告之間關於涉訴房屋價款的約定，是雙方協商之結果，亦非決定《合同》效力之因素。被告汪XXX是涉訴房屋的登記所有權人，其與張XXX就涉訴房屋的買賣所簽訂的《合同》不違背法律、行政法規的強制性規定，應為有效。
而原告因為對相關法律的不瞭解以及並未明確訴爭緣由，且沒有經過專業的律師幫助其分析案情，確認訴爭緣由而敗訴，實屬可惜。