房產律師——夫妻婚內購房一方父母有出資離婚時主張為父母借名買房對方不認可糾紛

原告訴稱

陳女士向本院提出訴訟請求：1．判令北京市昌平區一號歸原告一方所有，並責令被告協助在一個月內完成過户手續；2．依法分割位於北京市海淀區二號房屋售房款，並要求被告賠償低價出售該房屋損失30萬元中的15萬元；3．要求被告給付其代為償還的貸款本息108657．08元；4、本案訴訟費用由被告承擔。

事實與理由：原、被告2008年登記結婚。2016年被告擅自將共同房產抵押貸款123萬據為己有。2017年11月，在原告完全不知情的前提下，被告將婚內共同財產：位於北京市海淀區二號住房惡意出售，並自行佔有售房款。經法院審理認定雙方因感情破裂於2018年判決離婚。由於多種原因，婚內共同財產沒有分割，綜上，依法提起訴訟，望判如所請。

被告辯稱

張先生辯稱：1．關於原告訴爭的北京市昌平區一號房屋（以下簡稱一號房屋），該房屋系2011年2月24日從賣房人許某處購買，合同價是54萬元，實際購買價210萬元，首付110萬元，剩餘100萬元系以我的名義向銀行貸款支付，並提供抵押擔保。對於一號房屋首付款110萬元的資金來源，有向我朋友借款、向原告親屬、我的親屬借款及出售W號房屋的部分款項。

後來償還上述借款的資金來源是出售了我父母在我們婚前出資以我的名義購買的位於朝陽區三號房屋（以下簡稱三號房屋）。基於一號房屋的付款情況，我認為一號房屋登記在我名下，屬於我個人財產，該房屋應該歸我所有。

2．關於原告主張的北京市海淀區二號房屋（以下簡稱二號房屋），該房屋是2015年7月15日以169萬元的價格從劉某處購買，當時從第三方平台擔保支付85萬元（擔保期限三個月），剩餘84萬元系工行貸款支付。2015年8月，我將我父母出資購買，但登記在原告名下的一套天津房屋出售115萬元，並將售房款在2015年9月7日匯入原告建行賬户用於償還第三方平台款。

2017年10月16日，我將二號房屋以283萬元的價格出售，該售房款中的首付款和定金合計84萬元用於償還工行貸款，剩餘的200萬元歸還我父母當時購買此房的投資款和朋友借款。二號房屋登記在我一人名下，該房屋應屬於個人財產，我有權處分。3．本案兩套房屋均是我父母出資購買，原告和我根本沒有購買房屋的收入能力。

法院查明

陳女士與張先生原系夫妻關係，雙方於2008年9月9日登記結婚，婚後於2011年7月5日生育一子張某天。2017年2月，陳女士曾提起離婚訴訟，2017年5月北京市海淀區人民法院作出判決駁回陳女士訴請。2017年9月，張先生作為原告提起離婚訴訟，後裁定按張先生撤訴處理。2018年2月，陳女士向本院提起離婚訴訟，我院判決書判決陳女士與張先生離婚，，該判決已於2019年2月12日發生法律效力。

2007年10月11日，張先生（買受人）與案外人北京G公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定張先生以884448元的價格購買出賣人出售的位於朝陽區三號（暫定編號）房屋。張先生於2007年10月11日前交付首付款704448元，餘款180000元由張先生向指定銀行申請商業銀行貸款。2008年9月8日，張先生（甲方）與陳女士（乙方）簽訂《婚前財產約定》，載明雙方準備結婚，現經協商，自願達成婚前財產約定如下：一、現位於北京市朝陽區某號住房一套（系張先生於二〇〇七年按揭購買的（按揭期限為十年），首付款人民幣704448元是張先生支付的。

二人登記結婚後，銀行的按揭餘款即由雙方共同支付。為明確產權，經雙方協商自願約定：上述房產在二人登記結婚後屬雙方共同所有（含婚前首付），各享有50%產權。如因乙方（陳女士）原因導致離婚，則乙方放棄擁有的43．91平方米產權，該房產全歸甲方（張先生）所有。

二、本約定自甲、乙雙方登記結婚之日生效，但在該房抵押期間本約定不能對抗該房現有抵押權。當日，陳女士與張先生就上述《婚前財產約定》到公證處辦理了《公證書》2010年8月21日，張先生取得了該房屋的所有權證，登記的房屋所有權人是張先生，共有情況是單獨所有，房屋坐落為朝陽區。

2011年1月11日，張先生與案外人許某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定張先生以54萬元的價格（實際首付107萬元）購買許某出售的位於昌平區一號房屋，並約定張先生申辦抵押貸款，擬貸款金額為100萬元。2011年2月24日，張先生通過某銀行支付許某20萬元。同日，分別通過陳女士某銀行賬號支付許某50萬元、通過陳女士某銀行賬號支付許某10萬元。上述購房款有向陳女士的伯父陳父借款50萬元，向張先生的親戚借款30萬元。

2011年2月28日，張先生（出賣人）與案外人楊某（買受人）簽訂《存量房屋買賣合同》及《裝修款補充協議》，約定張先生將三號房屋以總價207萬元的價格出售給楊某；2011年3月初張先生收到售房款197萬元後，分別於2011年3月6日向陳女士銀行賬號轉賬60萬元，其中30萬元用以償還購房借款30萬元；2011年3月7日，陳女士賬號向張先生某銀行賬號轉賬30萬元。2011年3月8日，張先生向陳女士轉賬85萬元，陳女士償還了案外人陳父的購房借款50萬元；2011年3月20日，通過陳女士某銀行賬號支付許某購房款27萬元。陳女士陳述剩餘8萬元用於房屋的裝修。

2011年2月24日，張先生取得了上述一號房屋的所有權證，登記的所有權人和共有情況是張先生單獨所有。2011年3月1日，張先生與某銀行簽訂《個人房屋抵押借款合同》，約定張先生為購買上述一號房屋申請貸款100萬元。自2018年3月起，陳女士負責每月償還上述銀行按揭貸款。截止2019年2月12日，上述某銀行尚有貸款本金814383．23元未償還。

在離婚案件審理中，經陳女士申請，法院依法委託對訴爭一號房屋價值進行評估，陳女士、張先生在本案訴訟中均認可一號房屋現值價值為4398493元。陳女士主張一號房屋的所有權，陳述亦有能力支付張先生房屋折價補償款。

2013年2月6日，陳女士（買受人）與案外人天津V公司（出賣人）簽訂《天津市商品房買賣合同》，約定陳女士購買出賣人出售的位於天津市D號房屋（以下簡稱D號房屋），建築面積83．46平方米；房屋總價款為104．0781萬元，付款方式為一次性付款。銀行付款憑證顯示，簽訂合同當日，通過陳女士銀行卡交付購房款320781元；2013年3月2日以陳女士銀行賬號交付購房款31萬元。

2013年3月10日，該房屋交付住宅維修基金10407元。2013年3月14日上述房屋交付契税31223．43元。2013年6月23日，通過陳女士銀行卡交付購房款41萬元，出賣人開具了相應的購房發票，並註明購房款項已結清。訴訟中，陳女士認可購買上述天津房屋其並未出資，購房款均是張先生支付的，但不知道張先生跟誰借款購買的。

2015年7月31日，陳女士（出賣人）與案外人張某（買受人）簽訂《天津市房產買賣協議》，約定陳女士將上述D號房屋以115萬元的價格出售給張某。陳女士收到售房款後，於2015年9月7日將收到的115萬元售房款轉入張先生的銀行賬號。

2015年6月15日，張先生（借款人）與北京某中介公司（平台方）、北京T公司（擔保方）簽訂《借款及擔保協議》，約定張先生以一號房屋為抵押向投資人借款85萬元用於購房，借款期限為90天，陳女士作為張先生按時足額償還上述借款的擔保人，且擔保人承擔連帶保證責任。張先生交付居間代理費、保障服務費、代收評估費等4．8萬餘元。

2015年7月13日，張先生與劉某、北京T公司、北京某中介公司簽訂《融信託管協議》，約定張先生將購房款88萬元（含3萬元服務費）存入資金託管賬户。當日，張先生通過銀行卡打入88萬元到理房通賬户內。2015年7月15日，張先生（買受人）與案外人劉某（出賣人）簽訂《存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定張先生以169萬元的價格購買出賣人出售的位於北京市海淀區二號房屋，

簽訂合同當日，張先生交納該房屋契税5．07萬、營業税13．774萬元。同日，買賣雙方到房屋登記部門申辦轉移登記手續，張先生取得該房屋的所有權證。2015年7月21日，張先生與某銀行簽訂個人借款最高額抵押合同，並辦理了最高額抵押權設立登記。2015年9月7日，張先生收到陳女士轉入其銀行賬號內出售天津房屋款項115萬元後，分兩筆償還了購買二號房屋的平台借款85萬元。

我院已生效的判決書查明“2017年張先生與案外人孫某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，自行將雙方（陳女士、張先生）在婚姻關係存續期間購買的北京市海淀區二號房屋以283萬元的價格出售給孫某”。2017年10月23日，張先生向某銀行申請提前一次性還款，並一次性歸還貸款本息合計816810．89元。

2017年10月31日，張先生與某銀行簽訂《抵押合同解除/終止協議》，約定雙方向不動產登記機構申請辦理最高額抵押權註銷登記。2017年11月2日，張先生與孫某到不動產登記機構申請設立不動產轉移登記。2018年5月31日，孫某向法院出具了《購房過程説明》，載明瞭上述二號房屋買賣過程、購房款的總價（283萬元）及分批次付款的數額、時間、先付部分款項用於解除抵押等情況。

另查，2014年12月17日，張先生（借款人）與某銀行（貸款人）簽訂《個人貸款借款合同》，約定張先生借款30萬元，某銀行放款30萬元。陳女士質證時陳述對張先生的該筆銀行貸款不知情，不認可款項用於家庭共同生活。

2016年7月19日，張先生（授信申請人）與某銀行（授信人）簽訂《個人授信及擔保協議》，約定經張先生向某銀行申請，該銀行同意向其提供總額為123萬元的授信額度，抵押物為涉案一號房屋。2016年9月14日，張先生（借款人）與某銀行簽訂《個人貸款借款合同》，約定張先生以涉案的一號房屋為抵押，向某銀行貸款123萬元，。簽訂合同當日，某銀行向張先生髮放貸款（小微抵押貸款）123萬元。經法院調取張先生當時貸款時的《零售貸款申請表》，在“借款申請人配偶簽字欄”處有陳女士的親筆簽名。

陳女士陳述簽名是自己所籤，但當時是空白表格，僅知道張先生用房屋抵押貸款，至於張先生貸款數額和用途其均不知情，不認可該借款系夫妻共同債務。因張先生自2018年3月起不再償還該貸款，陳女士作為抵押房屋的共有權人，應貸款銀行要求自2018年3月起開始償還某銀行的小微抵押貸款。自2018年3月至2019年2月12日，陳女士共計償還該小微抵押貸款本息108657．08元。截止2019年2月12日上述小微抵押貸款尚有貸款本金1151689．8元未償還。

裁判結果

一、位於昌平區一號房屋歸陳女士所有，該房屋截止2019年2月12日尚未償還完畢的某銀行按揭貸款本金814383．23元由陳女士償還；陳女士於本判決生效後六十日內給付張先生該房屋折價補償款1792054．89元。

二、昌平區一號房屋截止2019年2月12日尚未償還的某銀行小微抵押貸款本金1151689．8元，由張先生負責償還。

三、張先生於本判決生效後六十日內支付陳女士出售海

澱區二號房屋的折價補償款1156594元。

四、張先生於本判決生效後三十日內給付陳女士代為償還的貸款本息108657．08元。

五、駁回陳女士的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

關於涉案三號房屋，雖系被告婚前購買，且支付的首付款佔大部分的購房款，但根據原、被告婚前就該三號房屋簽訂並經公證的《婚前財產約定》，該房屋在婚後共同償還剩餘按揭貸款，協議約定該房屋婚後按份共有，各佔50%的份額，該協議系雙方真實意思表示，內容並不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，故該三號房屋在雙方婚後屬於按份共有，各佔50%份額，該房屋的售房款亦屬於原、被告各享有一半份額。

對於訴爭的一號房屋，根據查明的事實，從該房屋首付款107萬元支付情況和款項來源看，該首付款一部分直接是出售三號房屋的售房款，另一部分雖當時系借款，但事後系用出售三號房屋的部分售房款償還，一號房屋的銀行按揭貸款100萬元，且雙方購房時亦沒有事先約定仍按份共有，原、被告在婚姻關係存續期間共同償還銀行按揭貸款，故一號房屋應屬於原、被告的夫妻共同財產。

現原、被告已於2019年2月12日被法院判決離婚，兩人共有房屋的基礎已喪失，原告要求依法分割該房屋，具有事實和法律依據，應予以支持。原告主張該房屋的所有權，且亦有能力支付被告相應的折價補償款，故法院認定該房屋歸原告所有，原告按照雙方一致認可該房屋現值4398493元，在扣除截止離婚判決生效之日尚未償還完畢的銀行貸款本金814383．23元后，支付被告剩餘部分二分之一的補償款1792054．89元。關於原告要求被告協助在一個月內完成一號過户手續，因該房屋尚有銀行按揭貸款和小微抵押貸款未償還完畢，且涉及案外債權人利益，故該房屋轉移登記手續需待抵押手續註銷後方具備條件。

關於被告於2016年9月以個人名義向某銀行申辦的小微抵押貸款123萬元的性質，爭議焦點在於該貸款屬於被告個人債務還是原、被告共同債務。雖該貸款發生於2016年9月婚姻共同生活期間，貸款時原告也曾經去面籤，但根據調取被告貸款賬號的交易流水，顯示被告所貸款項並未用於家庭共同生活，故該銀行貸款應由被告自行承擔和償還。截止到2019年2月12日雙方離婚時尚有貸款本金1151689．8元未償還，法院認定由被告負責償還。故原告要求被告支付其自2018年3月至2019年2月11日期間代為償還的該貸款本息108657．08元，具有事實和法律依據，法院予以支持。

關於二號房屋，該房屋系在原被告婚姻存續期間以169萬元的價格購買，購房款一部分系向平台短期借款（85萬元）。該部分借款亦已於2015年償還完畢，另一部分向銀行按揭貸款（84萬元），部分銀行按揭貸款系用夫妻共同財產償還，剩餘貸款本息均系用出售該房屋的售房款一次性提前還款，故該房屋屬於夫妻共同財產，而售房款283萬元屬於財產形態的轉化，亦屬於夫妻共同財產，售房款也屬於夫妻共同財產的轉化，亦應予以分割。

但在分割售房款時，還應扣減提前償還的銀行按揭貸款816810．89元。同時該二號房屋系在張先生起訴陳女士要求離婚的案件審理過程中擅自出售，法院依法認定對被告予以少分售房款。因售房款由被告收取和持有，故其應在扣除提前償還貸款後支付原告相應的折價款。故法院酌情認定被告支付原告二號房屋售房款1156594元。關於原告要求被告賠償其低價出售該房屋損失15萬元，但原告並未提供充足證據證明被告屬於明顯低於市場價值出售該房屋，故其此項請求，依據不足，法院不予支持。

關於涉案天津房屋，雖購房合同是陳女士簽訂的，且支付相應的購房款也是通過陳女士銀行賬户支付的，但陳女士在庭審中自認該房屋的全部購房款均非其出資，而是張先生向他人借款支付。張先生主張購房款全部是其父親張父出資，是為辦理陳女士的户口而以陳女士名義購買，系案外人張父的購買的房屋，但一方面陳女士對張先生的該陳述不認可；

另一方面通過該房屋的買賣情況看，該房屋出售後的售房款，陳女士收到款項後打入張先生銀行賬户，而非案外人賬號，且張先生認可用其中的85萬元償還購買涉案二號房屋的平台借款，張先生的主張不符合常理，也不符合“借名買房”的一般特徵，故法院對其主張不予採信。同時，陳女士主張天津房屋系借款購買，而張先生提交了案外人張父向陳女士轉賬的部分銀行憑證，主張張父是實際購房人，原、被告陳述不一致，且可能涉及案外人的權益，本案不宜一併處理，對此可以另行解決。