房產買賣律師——父母房屋賣給孫子未支付相應對價合同是否具有效力

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

周某雲、周某揚、周某秋、周某羽、周某瑾向本院提出訴訟請求：1．確認齊某霞與周某天之間就位於北京市西城區一號簽訂的房屋買賣合同及補充協議無效；2．判令周某天協助五原告將涉案房屋的產權登記變更到五原告名下共有；3．本案的訴訟費由周某天承擔。

事實和理由：周某天系齊某霞之孫。北京市西城區一號房屋原屬於齊某霞所有。2016年2月26日，齊某霞與周某天簽訂《存量房屋買賣合同》，約定齊某霞將涉案房屋出售給周某天。齊某霞與周某天簽訂房屋買賣合同的目的就是為了幫助周某秋辦理銀行貸款。事實上，齊某霞在房屋買賣合同中沒有收到任何購房款，周某天事實上也沒有向齊某霞支付過任何房款。因簽訂購房合同取得的銀行貸款事實上由周某秋使用並還款齊某霞與周某天簽訂的房屋買賣合同不是真實的意思表示，應當認定為無效，周某天因無效合同取得的房屋應返還齊某霞。周某雲、周某揚另補充事實理由如下：涉案房屋為齊某霞和周父的夫妻共同財產，周父去世後並沒有進行分割，該房屋處於共有狀態，齊某霞擅自處分共同財產，應屬無效。另外我們認為周某天、齊某霞和周某秋三人惡意串通侵害了其他原告的合法權益，在整個買賣過程當中周某天並未支付任何的合理對價，齊某霞也未收到任何房款，周某天在本案中不屬於善意第三人，所以請求法院判令齊某霞和周某天之間的房屋買賣合同無效。

被告辯稱

周某天辯稱，關於涉案房屋是名為買賣實為贈與，當時價格遠低於市場價格，根據貸款合同房屋評估價512．4萬元，買賣合同197萬的價格明顯為了避税而約定，符合日常生活中親屬間贈與採取名為買賣實為贈與的特徵。本案當事人在合同簽訂一年半後又簽訂補充協議，對我處分房屋進行了限制，如果沒有贈與給我是無法解釋補充協議的，是讓我承擔成年人應該承擔的責任，無論如何，補充協議不能視為齊某霞對我贈與行為的撤銷，該協議簽訂不屬於合同法約定撤銷贈與，反而印證我們之間的贈與關係。房子以買賣形式贈與給我，我不同意返還。

法院查明

周某羽、周某雲、周某瑾、周某揚、周某秋系周父與齊某霞之子女，周某天系周某秋之子。周父於1985年9月去世，齊某霞於2021年6月去世。

2016年2月26日，齊某霞（甲方）與周某天（乙方）簽訂《存量房屋買賣合同》（以下簡稱房屋買賣合同），約定齊某霞將其名下位於北京市西城區的房屋（以下簡稱涉案房屋）出售給周某天，價格為197萬元。其中銀行抵押貸款金額為135萬元。

2016年3月4日，周某天（借款人、抵押人）與銀行簽訂《個人住房（商業用房）借款合同》，約定由周某天向銀行借款135萬元用於周某天購買齊某霞名下的涉案房屋，周某天應於2046年3月25日前償還借款，周某天以涉案房屋對上述借款提供抵押擔保。2016年3月10日，周某天取得涉案房屋的所有權登記。

2016年3月17日，涉案房屋被抵押給銀行，抵押借款金額為135萬元。

2016年3月25日，銀行將135萬元支付至齊某霞名下賬户內。2016年3月26日，齊某霞從該賬户向周某秋轉款135萬元。

2017年7月30日，齊某霞與周某天及周某秋簽訂《房屋買賣補充協議書》，其內容為：協議説明：齊某霞名下宣武區（現西城區）一號房屋，為1998年周某秋全款出資購買，登記在齊某霞名下。並已於2006年6月28日在北京市公證處做了遺囑繼承公正，公正此房產由周某秋壹人繼承，有公證書為證。協議內容：一、經三方自願協商一致同意，將此房產以遠低於市場價出售給周某天。二、網籤價格人民幣1970000元整（大寫壹佰玖拾柒萬元）。三、買受人周某天向銀行貸款人民幣l,350000元整（大寫壹佰叁拾伍萬元）。周某秋按月借周某天資金，用於償還房貸至周某天大學畢業（視工作情況，畢業後最多延長兩年）後為止。

四、剩餘購房款人民幣650000元整（大寫陸拾伍萬元），買受人周某天須在大學畢業後按月償還給利益給與人齊某霞、周某秋二人。月最低還款人民幣3000元（大寫叁仟元），期限三十年還清全部餘款及利息（利息基本等同銀行房貸利率）。五、過户後，齊某霞和周某秋對此房必須無條件享有居住權。六、過户後周某秋、周某天必須共同贍養、照顧齊某霞。七、周某秋具有參與此房產的處分權利和收益分配權利。八、周某天不能獨自進行任何形式的交易和抵押。不動產權證書由周某秋代為保管。九、此房今後只能作為周某天結婚用房。十、繳納過户費、契税由周某秋全部承擔。十一、違反協議時，須承擔違約責任，並配合辦理過户原價返還。

2020年6月2日，周某秋代周某天向銀行償還全部剩餘貸款，還款分三筆進行，分別為1053249．61元、5583．28元、5565．68元。銀行為周某秋開具個人貸款還款憑證，其上註明周某秋代還周某天房貸。2020年6月5日，涉案房屋辦理抵押權登記註銷手續，註銷原因為：貸款結清。

審理中，周某天自認涉案房屋貸款由周某秋償還，其未提交證據證明其曾向齊某霞支付過任何購房款項，亦未提交證據證明貸款由其償還，其主張涉案房屋買賣合同名為買賣實為贈與。

審理中，周某天自認簽訂涉案房屋買賣合同後，其從未居住使用過涉案房屋，涉案房屋由其他親屬居住，周某天也從未要求實際居住人向其支付房屋租金，其另租房居住。

另查明，2015年10月16日，周某秋（買受方）與案外人趙某（出售方）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經紀成交版）》，約定由周某秋購買趙某名下位於北京市西城區（原宣武區）三居室房屋，房屋面積117．13平方米，房屋價款6640000元。2015年10月26日，周某秋與案外人林某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將周某秋名下的北京市西城區一號房屋出售給林某，房屋面積71．55平方米，房屋售價3880000元。2015年12月10日，周某秋與案外人秦某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將周某秋名下的北京市朝陽區房屋出售給秦某，房屋建築面積共45．88平方米，房屋售價1480000元。

2016年2月2日，周某秋與金某霞簽訂《離婚協議書》，約定周某秋與金某霞自願離婚，所得房款388萬元為夫妻共同財產，各得194萬元，金某霞自願出資50萬元作為周某天結婚之用。周某秋一次性給付金某霞144萬元，在本協議簽訂之日付清。當日，周某秋通過銀行轉賬向金某霞支付144萬元。

2019年7月18日，案外人夏某向北京仲裁委員會提起仲裁申請，要求周某天償還欠款20萬元。2019年9月12日，北京仲裁委員會作出（裁決周某天向夏某支付欠款200000元。

2019年10月24日，北京市第二中級人民法院對涉案房屋進行查封。

2020年5月以案件已全部履行完畢為由，解除對涉案房屋的查封。

庭審中，周某雲、周某揚提交民事判決書，用以證明涉案房屋來源。該判決書確認有以下事實：……1985年9月27日，周父因死亡註銷户口。北京市西城區一號北房2間原所有權人登記為齊某霞，產權登記時間為1984年，產權來源為落私發還。1998年11月13日，K公司作為拆遷人（甲方）、齊某霞作為被拆遷人（乙方）簽訂《北京市城市住宅房屋拆遷安置補助協議書》（以下簡稱拆遷安置補助協議書），K公司（甲方）分別與齊某霞、周某瑾（乙方）簽署兩份《購買房屋合同書》，分別約定由齊某霞購買一號二居室樓房（即涉案房屋）一套、由周某瑾購買一號二居室樓房一套。。

裁判結果

一、確認齊某霞與周某天於2016年2月26日簽訂的《存量房屋買賣合同》，及齊某霞與周某秋、周某天於2017年7月30日簽訂的《房屋買賣補充協議書》無效；

二、自本判決生效之日起十日內，周某天協助周某羽、周某雲、周某瑾、周某揚、周某秋將位於北京市西城區房屋過户登記至周某羽、周某雲、周某瑾、周某揚、周某秋名下共同共有

房產律師點評

行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

本案的爭議焦點之一為齊某霞與周某天之間是否存在買賣房屋的真實意思表示。結合本案事實情況，齊某霞與周某天簽訂房屋買賣合同後，齊某霞在取得銀行貸款的第二天即將135萬元的款項全部給付周某秋。貸款期限內，貸款均由周某秋償還，涉案房屋在齊某霞去世前仍由齊某霞與周某秋居住使用。周某天未提交證據證明其曾向齊某霞支付過任何購房款，且並未實際居住使用涉案房屋，亦未向居住、使用涉案房屋的人收取租金，因此其並未實際掌控涉案房屋。根據齊某霞與周某天及周某秋簽訂《房屋買賣補充協議書》約定，周某天不能獨自進行任何形式的交易和抵押。不動產權證書由周某秋代為保管。因此，可以認定齊某霞與周某天之間並無實際發生涉案房屋所有權轉移的真實意思表示，周某天也無向齊某霞支付涉案房屋購房款的真實意思表示，齊某霞與周某天簽訂涉案房屋買賣合同，係為幫助周某秋套取銀行貸款而虛構房屋買賣事實訂立的房屋買賣合同，系以虛假的意思表示實施的民事法律行為，依法應屬無效。齊某霞與周某秋、周某天基於房屋買賣合同而訂立的《房屋買賣補充協議書》一併亦屬無效。

本案的爭議焦點之二為房屋買賣合同及《房屋買賣補充協議書》的訂立是否存在惡意串通，損害他人合法權益的情形。所謂惡意串通，是指行為人與相對人互相勾結，為謀取私利而實施的損害他人合法權益的民事法律行為。本案中，周某雲、周某揚主張涉案房屋為齊某霞和周父的夫妻共同財產，周父去世後並沒有進行分割，該房屋處於共有狀態，齊某霞擅自處分共同財產，應屬無效，另外周某天、齊某霞和周某秋三人惡意串通侵害了其他原告的合法權益，在整個買賣過程當中周某天並未支付任何的合理對價，齊某霞也未收到任何房款，周某天在本案中不屬於善意第三人，故請求判令房屋買賣合同無效。

結合事實情況，涉案房屋為拆遷安置房，被拆遷房屋產權來源為落私發還，系齊某霞與周父夫妻關係存續期間的財產，周父去世後，齊某霞及五原告未對房屋權益進行分割，齊某霞、周某天、周某秋作為近親屬，應知曉房屋權益存有爭議，其私自訂立房屋買賣合同及《房屋買賣補充協議書》侵害了周某雲、周某揚等人的合法權益，構成惡意串通，故房屋買賣合同及《房屋買賣補充協議書》應屬無效。

本案的爭議焦點之三為齊某霞與周某天之間關於涉案房屋是否屬於名為買賣實為贈與。贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。涉案房屋買賣合同、《房屋買賣補充協議書》並無關於將涉案房屋無償給予周某天的表述。《房屋買賣補充協議書》中約定周某秋按月借周某天資金用於償還房貸至周某天大學畢業，及剩餘購房款65萬元，買受人周某天須在大學畢業後按月償還給利益給與人齊某霞、周某秋二人等內容，亦非將涉案房屋贈與周某天之意思表示。因此，對於周某天主張本案名為買賣實為贈與的意見，法院不予採納。

本案的爭議焦點之四在於涉案房屋的產權應否登記至五原告名下。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因涉案房屋買賣合同及《房屋買賣補充協議書》屬於無效合同，周某天基於房屋買賣合同取得的涉案房屋產權原應返還登記至齊某霞名下，現齊某霞已去世，關於涉案房屋的權屬以及繼承利益五原告之間存在爭議，相關糾紛不屬於本案的審理範圍，故涉案房屋可暫登記至齊某霞繼承人即五原告名下，五原告之間的糾紛應另行解決