安置房買賣效力怎麼確定？

一、安置房買賣效力怎麼確定?

依據安置房的出售方是否取得安置房的產權進行確定，另外,還需要看當地政府對安置房有沒有限制出售的規定。因為其安置對象是特定的動遷安置户,該類房屋的買賣除受法律、法規的規範之外,還受地方政府政策的約束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。

但如果拆遷安置房取得房權,並且沒有規定限制對外出售,或者限制轉讓的期限已滿,這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什麼區別,這樣的安置房可以買賣。

按《民法典》規定,尚未取得房產證的拆遷安置房,房屋屬於不動產,不動產產權以房地產管理部門登記備案為準,沒有登記備案的,除法律特殊規定的情形外,不具有民法典上的產權效力。也就是説此類安置房還沒有取得房產權,對外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同,期間風險也很大。

二、購買拆遷安置房的風險有哪些?

1、拆遷安置房分為兩種,一種是類似商品房性質的房屋,有的會限制一定年限後才能辦理產權證;另一種是農村宅基地上自行建造的房屋。

2、對於購買第一種房屋,原則上可以認定買賣合同有效,所以簽訂一份完備齊全的合同很重要;同時對於辦理產權過户等相關事宜,要明確約定過户的時間和期限並加上高額的違約金。同時可要求賣方提供一定的擔保。

3、對於購買的第二種房屋,原則上買賣合同無效,但本村村民購買的除外。所以該種房屋買賣風險非常大。實踐中,有人在合同中約定高額的違約金,但因為合同本身無效,所以再高的違約金也是沒有效力的。一旦發生糾紛,法院往往會認定買賣合同無效,造成損失的,雙方各承擔一半。

4、家庭成員內部可能對拆遷安置房的分配有異議,萬一協商不成,可能會起訴到法院解決,最終確定的合法權益人是誰還無法確定;

5、無產權的拆遷安置房可能因其他原因導致無法辦理產權證;

6、因交易時間漫長,房價變動可能性大,如果出售方為謀取更大利益,將房屋房價賣給他人,並在過户交易前先行過户給他人,那麼購買方就得不到房屋的產權,只能主張債權了;

7、在房屋過户前,也有可能會因出售方自身債務糾紛,導致房屋被債權人申請法院查封。

如果不動產買賣合同中的標的的政府機關下撥的安置房的，此時就與拆遷安置房存在差別，因為拆遷安置房一般是被拆遷户通過產權置換取得了房產的所有權，即有權對房屋進行處分，如果是政府下撥的安置房的，一般產權是屬於國家的，居住人只有使用權。