土地使用權過户管轄的相關要求
土地使用權是單位或個人依法獲得的國家或集體所有土地使用權。在我國,土地所有權屬於國家或集體,所以土地不能買賣,但土地使用權可以轉讓。由於土地是重要的生產資料,所以國家對於土地使用權過户管轄也是有着嚴格的規定,必須經過嚴格的行政程序,才能予以過户。
一、土地使用權過户管轄
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈送。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發,利用土地的,土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓應當簽訂轉讓合同。土地使用權轉讓時、土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移,土地使用權轉讓時,其地上建築物、其他附着物的所有權轉讓,應當依照規定辦理過户登記。土地使用權和地上建築物、其他附着物所有權分割轉讓的,應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准,並依法辦理過户登記。土地使用權轉讓須符合上述規定,否則即為非法轉讓。
二、公證
土地使用權轉讓,一般經公證機關進行公證證明,基本規則如下。
1、土地使用權轉讓公證的管轄。它與土地使用權出讓公證的管轄相同。
2、申辦土地使用權轉讓公證應提交的材料。申辦土地使用權轉讓公證,除提交與土地使用權出讓公證相同的材料外,還有以下幾種:
(1)關於轉讓人已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件,投資開發利用土地的證明文件;
(2)土地使用權轉讓合同正本;
(3)土地使用權證件及原土地使用權出讓合同正本。
3、對申辦土地使用權轉讓公證的審查。公證處應着重審查以下內容。
(1)當事人提供的證明材料是否屬實、有效。
(2)當事人的辦證目的。
(3)合同條款是否完備。合同內容應包括:
①當事人雙方的名稱、住址,法定代表人的姓名;
②轉讓人取得土地使用權的依據與方式;
③轉讓土地使用權的依據與方式;
④被轉讓土地的位置、面積、用途和其他地上物、附着物;
⑤地上物及其他附着物是否轉讓的規定;
⑥轉讓期限;
⑦轉讓金數額及支付的幣種、方式、時間;
⑧違約責任;⑨其他事項。
(4)合同規定的土地使用地塊、條件、用途及期限,是否與出讓合同和登記文件中載明的權利義務相符。轉讓活動不對國家土地所有權產生任何影響。
(5)轉讓方是否已按土地使用權出讓合同規定的期限和條件,投資、開發和利用土地。依各國通例,轉讓方須在對土地進行一定開發之後,才能轉讓其權利。中國法律亦嚴厲禁止炒買炒賣土地的合同。
(6)轉讓價格是否合理,是否符合有關規定。轉讓價格明顯低於市場價格的,應與當地土地管理部門聯繫,做出調整。中國法律規定,國家在土地使用權買賣交易中有先買權。國家的優先購買權為一項法定權利,不依當事人約定,當事人也不能以約定加以剝奪。這項權利適用於一切國有土地使用權的買賣。
(7)土地用途。需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的,應當徵得出讓方同意,即報經土地管理部門、城市規劃部門批准,依照有關規定重新簽訂土地使用權出讓合同,調整土地使用權出讓金,並辦理登記。
(8)登記。土地使用權的轉讓為不動產物權的變更,須辦理登記手續。
(9)被轉讓的土地使用權有無出租情況。承租人具有物權性質的租賃權。在租賃關係存續期間,出租人可以將國有土地使用權轉讓給他人(依出售、交換、贈與、繼承方式),但這一行為不能消滅租賃權,承租人仍可對新的土地使用權享有者主張租賃權。同時,承租人還有先買權,即土地使用權享有者將土地使用權出售時,承租具有在同等條件優先購買的權利。
(10)土地使用權有無抵押情況。中國法律規定,國有土地使用權可以抵押。抵押時,地上建築物、附着物隨之抵押。以國有土地使用權抵押,只能抵押土地使用權出讓合同規定的使用年限的餘期使用權。如果轉讓方已將土地使用權抵押,則抵押權人具有優先權。
由於土地是不動產,依據我國法律的規定,關於不動產的變更必須經過明示,即公證。在土地使用權過户管轄中,變更土地使用權也是需要嚴格的公證。在日常生活中,如果遇到需要變更土地使用權的情況,一定要查閲土地使用權變更的公證流程,保證自己的行為在國家行政機關的監督之下進行,這樣可以更好地保護自己的合法權益。
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