什麼是土地流轉
什麼是土地流轉?土地流轉的模式有哪些?,國務院頒佈《關於深化改革嚴格土地管理的決定 》,其中有關於“農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規定。下面,本站小編為大家介紹土地流轉相關法律知識。
一、土地流轉的概念
土地流轉指的是土地使用權流轉,即擁有土地承包經營權的農户將土地經營權(使用權)轉讓給其他農户或經濟組織,保留土地承包權,而轉讓土地使用權。允許農民以多種形式流轉土地承包經營權,無疑將成為開啟城鄉一體化的一條新路徑。即保留承包權,轉讓使用權。土地流轉有利於促進農民獲得財產性增收。
二、土地流轉的背景
2004年,國務院頒佈《關於深化改革嚴格土地管理的決定》,其中有關於“農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”的規定,強調“在符合規劃的前提下,村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉。”
同時,在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗,並發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。
三、土地流轉相關內容
中國關於農村土地使用權流動的政策剛出台,上海就在積極實施了。據悉,上海農村集體土地使用權流轉機制的思路框架基本形成:將按照“土地確權、兩權(所有權和使用權)分離、價值顯化、市場運作、利益共享”方針,依據土地有償使用原則,對上海郊區農業用地和建設用地使用權實行有償有期限流轉制度。農業用地在土地承包期限內,可以通過轉包、轉讓、入股、合作、租賃、互換等方式出讓承包權,鼓勵農民將承包的土地向專業大户、合作農場和農業園區流轉,發展農業規模經營。
集體建設用地可通過土地使用權的合作、入股、聯營、轉換等方式進行流轉,鼓勵集體建設用地向城鎮和工業園區集中。其要點是:在不改變家庭承包經營基本制度的基礎上,把股份制引入土地制度建設,建立以土地為主要內容的農村股份合作制,把農民承包的土地從實物形態變為價值形態,讓一部分農民獲得股權後安心從事二、三產業;另一部分農民可以擴大土地經營規模,實現市郊農業由傳統向現代轉型。
四、土地流轉的基本原則
1、堅持確保所有權、穩定承包權、搞活使用權的原則;
2、維護農民的權益,堅持“自願、有償、依法”的原則;
3、堅持土地資源優化配置和土地同其他生產要素優化組合的原則;
4、堅持保護耕地重點保護基本農田的原則。
五、土地流轉的模式
土地流轉具有以下五大模式:
1.模式一:土地互換
互換土地,是農村集體經濟組織內部的農户,為方便耕種和各自的需要,對各自土地的承包經營權進行的簡單交換,是促進農村規模化、產業化、集約化經營的必由之路。
30年前,中國農村實行土地聯產承包責任制,農民分到了土地。但由於土地肥瘦不一,大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時留下的種種弊病,嚴重製約着生產力的發展和產量的提高。如何讓土地集中連片,實現規模化、集約化經營,於是互換這種最為原始的交易方式,進入農民視野。
2.模式二:出租
在市場利益驅動和政府引導下,農民將其承包土地經營權出租給大户、業主或企業法人等承租方,出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定,承租方獲得一定期限的土地經營權,出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經營權租金。其中,有大户承租型、公司租賃型、反租倒包型等。
3.模式三:入股
入股,亦稱“股田制”或股份合作經營,是指在堅持承包户自願的基礎上,將承包土地經營權作價入股,建立股份公司。在土地入股過程中,實行農村土地經營的雙向選擇(農民將土地入股給公司後,既可繼續參與土地經營,也可不參與土地經營),農民憑藉土地承包權可擁有公司股份,並可按股分紅。該形式的最大優點在於產權清晰、利益直接,以價值形態形式把農户的土地承包經營權長期確定下來,農民既是公司經營的參與者,也是利益的所有者,是當前農村土地流轉機制的新突破。
以重慶為例,去年被國家批准為統籌城鄉綜合配套改革試驗區後,在土地改革領域率先進行大膽探索,創造了土地流轉的九龍坡模式即宅基地換住房、承包地換社保。也就是説,農民放棄農村宅基地,宅基地被置換為城市發展用地,農民在城裏獲得一套住房。農民放棄農村土地承包經營權,享受城市社保,建立城鄉統一的公共服務體制。
5.模式五:“股份+合作”
中國山東省寧陽縣探索土地承包經營權流轉新機制,建立起“股份+合作”的土地流轉分配方式。這種模式是,農户以土地經營權為股份共同組建合作社。村裏按照“羣眾自願、土地入股、集約經營、收益分紅、利益保障”的原則,引導農户以土地承包經營權入股。合作社按照民主原則對土地統一管理,不再由農民分散經營。合作社掛靠龍頭企業進行生產經營。合作社實行按土地保底和按效益分紅的方式,年度分配時,首先支付社員土地保底收益每股(畝)700元,留足公積公益金、風險金,然後再按股進行二次分紅。
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