周邊地價超過我的徵地補償款十多倍！這樣的徵地補償，究竟合法嗎？

我村裏要徵收我的口糧田，我有十畝地種着點果樹和玉米，樹給我評估了十三萬，而地則是一畝一年二千二百塊錢。

然而我們這邊開發區官網公佈的地價是每畝地8萬5……這樣的留言，在明律師經常能夠見到。

被徵地農民無疑對這種情況極為不滿，憑什麼我辛辛苦苦種植多年的土地，一轉手就能差這麼多呢?如此高的市場價值下如此低的補償標準，究竟是不是違法了呢?

對此，北京在明律師事務所的青年律師陳麗芳指出，從社會事實層面看，這一現象就是當前土地徵收領域矛盾、糾紛不斷的根本原因之一。

然而從法律層面看，我們不得不説，按目前的法律、政策規定，這基本上是正常狀況，不存在違法、侵害農民權益的問題。

事實上被徵地的農民兄弟在做這樣的價格對比時，存在幾個認識上的誤區或者説偏差：

其一，徵地，不是買地，因而“賣地”這一環節的價格，與前面徵地環節不存在可比性。

土地徵收，這裏涉及的法律概念叫“徵收”，即國家為了公共利益的需要，依照法律規定的程序將農民集體所有的土地收歸國有，並給予農村集體經濟組織、被徵地農民或土地的其他權利人以公平的補償的活動。

因此徵收的本質並不是國家從農民手裏把地買過來，這一點農民兄弟需要正確理解。

不是“買賣”，自然就不能簡單的按市場價格去計算標準。

其二，補償，僅僅是補償，不能按市場價格計算。

有徵收自然有補償，但關鍵問題在於，什麼叫補償?

第一，徵收方不存在過錯，是為了國家建設而實施了一個合法的行政行為;

第二，補償價本身就不是按照市場價計算的。

根據現行《土地管理法》第47條之規定，徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附着物和青苗的補償費。

最後那一項靠評估就可以算出來，通常不是“大頭”，這裏略去不談。

徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前3年平均年產值的6至10倍。

每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前3年平均年產值的15倍。

以此計算，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省級人民政府批准，可以增加安置補助費。

但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前3年平均年產值的30倍。

上述“年產值倍數法”早已遭人詬病，被學界認為是對土地價值的嚴重失真反映。

但是我們必須強調的是，這一耕地補償標準至今仍未被替代，所謂新《土地管理法》，剛剛完成徵求意見環節，何時出台仍是個未知數。

2005年，國土資源部發布了《關於開展制訂徵地統一年產值標準和徵地區片綜合地價工作的通知》。

其中指出：

制訂徵地統一年產值標準要考慮被徵收耕地的類型、質量、農民對土地的投入、農產品價格及農用地等級等因素，在一定區域範圍內(以縣域範圍為主)，在主導性農用地類別和耕作制度條件下，以前三年主要農產品平均產量、價格及相關附加收益為主要依據進行測算……

以統一年產值標準為基數，同時綜合考慮當地經濟發展水平、居民生活水平、被徵地農民社會保障需要等其他條件，確定補償倍數、計算徵地補償費用。

徵地區片綜合地價是徵地綜合補償標準，制訂時要考慮地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關係、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等多方面因素進行測算。

被徵地農民也許對上述這些描述感到雲山霧罩，在明拆遷律師在這裏僅解讀兩點，讓大家直接明白這是怎麼個意思：第一，這一套補償標準的計算方法，所依據的還是前述“年產值倍數法”，其基本補償標準的確立原則並沒有改變，因而最終計算下來的補償標準也不會有過大幅度的提升;第二，這一套補償標準的計算方法，與土地轉為國有後的市場價值完全無關，不具有任何可比性。

它計算的是“農用地”的價值，而不是“國有土地”的價值。

國土資源部2017年公佈的《土地管理法》修正案徵求意見稿中指出，徵收土地的，按照被徵收土地的原用途，兼顧國家、集體、個人合理分享土地增值收益，給予公平合理補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

在這裏，第一次提到了要讓農民兄弟合理分享土地增值收益的問題，目的顯然是為了提升土地補償標準。

但是，這一重大利好消息尚沒有施行，我們只能是和廣大被徵地農民一起，翹首期盼。

在明拆遷律師最後想提示廣大被徵地農民的是，現階段有關土地補償標準的法律規定就是這樣，被徵地農民只能去加強理解、學習，在法律所允許、支持的框架內尋求提升補償數額的機會。

對比開發區官網地價的做法，着實意義不大。

集體土地因不能入市自由交易，其與國有土地存在巨大價差是自然的事情，背後所反映的是國家土地制度的深層次問題，非大改《土地管理法》所不能解決。

解釋清楚這點，我們希望被徵地農民的心情能好一點，別再為8.5萬一畝和2000元一畝這樣的對比過於鬧心了。