民房商用的補償相對於商業房的補償會更低嗎

“我們這裏舊城改造要拆遷，我家裏有個門面也在其中。拆遷方説我的房屋是住宅，不是商業房，因此門面不能按照商業房補償。是真的嗎?”這是愛土拆遷律師團最近接到一個被徵收人的電話諮詢。

徵地拆遷中，民房商用到底能不能按商業用房的補償標準來計算?二者的補償區別大不大?今天，愛土拆遷律師給大家講講在城市房屋拆遷中，關於民房商用和商業用房的補償問題。

什麼是民房商用，和商業房有什麼區別?

要弄懂民房商用和商業房的區別，我們先要了解民房和商業房的區別。

首先二者產權性質不同，民房就是住宅，也就是俗稱的商品房，屬於商品屬性的普通住宅。而商業房屬於非普通住宅。其次，二者的土地使用年限不同，商業住宅土地使用年限為40-50年，商品住宅土地使用年限為70年。

通常來講，商業房從設計建設之初就是為了商業開發所用，而民房則並非如此。部分住宅尤其是一樓民房，其居民為了改善生計，自己改為商用，開個門市做點生意之類，這就屬於民房商用。這種現象曾經在我國各大城市很常見，屬於歷史遺留問題。

徵地拆遷補償時，民房商用和商業房又有什麼區別?

的確，我國目前沒有針對民房商用拆遷補償的明確法律規定。這也給徵地拆遷工作帶來了一些困惑。往往對於民房商用的補償沒有統一的補償標準，都是由各省自己制定。

雖然沒有具體法律條文支持，但是在現實的徵地拆遷過程中，很多地方都是從事實來認定民房商用的商業經營行為。只要是合法建築，並且領取了合法的營業執照，擁有合法齊全的完税憑證，且營業執照註冊地點和實際經營地點在一起，就可以給予一定的停產停業損失補償以及其他補償。我國絕大部分省份和省會城市，計劃單列市的都有類似的規定。

此外，我們也可以從法理上得到一些支持。《國有土地上房屋徵收補償條例》第二十三條規定，對因徵收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

因此，涉及民房商用的被徵收人也可以放心地爭取合理補償。

商業房的補償則有着明確的法律規定

商業用房除了要按照正常的城市房屋進行補償，還應當補償一次性停產、停業損失和裝修費，一次性停產、停業損失各個地方會有不同的規定，裝修費由拆遷人和被拆遷人協商，協商不成，評估確定。

具體的補償標準如下：

1、搬遷前期費用和搬遷過程中發生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。

2、基於拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。需要看到拆遷協議，才能確定拆遷是否合法，以及能索要哪些賠償。

3、拆除非住房住宅房屋造成停產停業的，也將得到補償：拆遷房屋造成停產、停業的，在規定的過渡期限內，按照所涉及的在冊工人數或者工商營業執照登記的實際從業人數給予一次性最低工資補償。

拆遷補償安置不合理，我們該怎麼做?

從上面的分析，我們可以看出，通常來講，民房商用的補償相對於商業房的補償會更低一些。但是，民房商用絕不是沒有補償或者沒有停業損失相關的補償。

這一點，在法理上也能得到支持。根據《國有土地上房屋徵收補償條例》第十四條規定，被徵收人對市、縣級人民政府作出的房屋徵收決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。

如果在徵地拆遷中，您覺得確實補償不合理的，那麼還可以聯繫拆遷律師走法律途徑維護自身的合法權益。