房屋評估價為何這麼低，聽專業估價師怎麼説！上

在徵收維權中，引發矛盾糾紛的根本原因就在於被徵收人普遍認為徵收補償過低進而無法就補償安置事宜與徵收方達成協議。

而確定補償數額的主要依據，就是出自專業房地產評估機構的房屋評估報告。

那麼，就這份評估報告所涉及的評估專業領域問題而言，究竟隱藏着哪些不為人知的祕密呢?評估機構真的能夠獨立完成評估工作麼?被徵收人又該怎樣做才可能切實提升補償數額呢?結合專業估價師的耐心講解，在明拆遷律師為你深入解析更多疑惑……

2017年12月3日，具有房地產估價機構一級資質的北京華信房地產評估有限公司總估價師史源英老師蒞臨在明所，為在明律師上了一堂深入、細緻的評估常識普及課。

綜合課上史源英老師對相關專業問題的講解，在明律師就一些被徵收人普遍關心的維權領域實際問題做如下全新解析：

問題一：評估機構真的能夠獨立完成評估工作，不受徵收方的影響麼?

答案是肯定的!《國有土地上房屋徵收評估辦法》第3條規定，房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋徵收評估、鑑定工作，並對出具的評估、鑑定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋徵收評估、鑑定活動。

與房屋徵收當事人有利害關係的，應當迴避。

《房地產估價規範》(GB/T 50291-2015)2.0.1規定，房地產的市場價值評估應遵循獨立、客觀、公正原則和合法原則。

據此，無論是從住建部的部門規章，還是評估行業的專業技術規範角度，獨立實施評估工作不受他人干預都是房屋價值評估行業的基本職業規範要求和法律要求。

對此，史源英老師斬釘截鐵的指出，在徵收評估中，估價師、評估機構絕不會作出違背職業道德規範和法律規定，故意壓低被徵收人房屋的評估價值的情形。

實踐中出現的被徵收人認為評估結果偏低，本身是一種客觀事實，但這與評估機構“主動壓價”完全不是一回事。

問題二：我應該主動選擇評估機構麼?還是乾脆等着政府組織?

史源英老師表示，評估機構鼓勵老百姓主動行使權利，參與到選擇評估機構的程序中來。

《辦法》第4條規定，房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。

具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

根據《北京市國有土地上房屋徵收房地產價格評估機構選定辦法》之規定，這個選定程序是這樣的：

房屋徵收部門在徵收範圍內和市住房城鄉建設委網站公開發布評估機構選擇通知→

符合條件的評估機構在通知規定的時限內提出書面申請，經審核後公佈名單→

房屋徵收部門組織被徵收人在規定期限內協商選定→協商選定結果公示(方法同上)

而如果被徵收人之間協商不成或在規定時間內不協商，則由房屋徵收部門組織進行公開投票或者搖號方式選定。

具體方法被徵收人可以自行查閲上述《選定辦法》，茲不贅述。

在明拆遷律師需要指出的是，廣大被徵收人一定要重視這個看似僅具有程序性意義的協商、選定過程。

因為事實上，正是在這樣一個過程中，徵收範圍內的被徵收人之間有了相互走動、瞭解認識、溝通交流的機會，這對於維護被徵收人的合法權益而言是十分有益的。

無論是站在徵收維權的角度，還是站在徵收方希望和諧、順利完成徵收工作的立場上，多瞭解多走動多參與都是好事情，有助於被徵收人儘早關注自身權益和徵收法律，瞭解項目情況，將未來潛在的社會穩定風險降至最低。

實際上，徵收中的每一個程序性步驟都具有對徵收方實施監督的法律意義，被徵收人的參與行為本身就會對最終的公平、合理補償安置產生積極、正面的影響，這是大家必須要提高認識和意識的。

實踐中，一些被徵收人隨意忽視自身權利，待權利“過期作廢”後又心生憤懣，這是不理性、不明智的。

問題三：我的“自建房”為何評估得那麼低?是不是評估機構從中作祟?

史源英老師指出，這麼想，大家是冤枉評估機構了。

道理有二：

其一，在房屋評估中，評估機構的地位是受託方，委託人是房屋徵收部門。

評估機構依法只能在評估委託書載明的評估對象範圍內開展評估工作，而不能自己想評估哪裏評估哪裏。

這個邏輯就如同被徵收人聘請律師，可以是“一般代理”，也可以是“特別授權”。

如果你只給律師前面那個權限，那麼律師也就只能幫你開個庭、接收個文書，卻不能幫你決定是不是上訴，是不是放棄、變更訴訟請求;

其二，房屋的調查、認定工作是政府的法定職責，尤其是對於未經登記的無證自建房屋的認定、處理，譬如其是不是違建，給不給補償，按什麼樣的標準補償，與有證部分的差距有多大，都是由政府通過行政決定和徵收補償方案確定的。

評估機構的職責是根據政府提供的上述情況進行評估，而不具備對抗這些決定、方案的權力。

在明拆遷律師想強調的是，實踐中一些被徵收人在自己的宅院範圍內隨意搭建房屋，甚至最後弄得就剩下一個天井一樣的空間沒有蓋房，而加蓋出的部分都沒有證。

這種情況下所涉及的房屋補償標準確定，是需要針對政府部門的調查、認定結果來採取救濟的，而不是對着評估機構“使勁”，這是選錯了維權着力點的表現。

那麼，針對徵收中的房屋價值評估，還有哪些關鍵問題需要進一步揭示呢?且看下回分解。