你的房是臨街商鋪嗎，遇上拆遷究竟要怎麼補償

在最近與各地當事人的溝通過程中，我發現有很多的當事人反映自己的住宅用房是向外出租或者自己經營的商鋪形式，當然基本臨街的住房大部分都是這種形式，不管是在國有土地上還是集體土地都會有這樣的情況，甚至有部分當事人就忽略了自己的住宅性質，往往被提醒才知道自己的房屋為“住改非”的性質，我們可以肯定的是此種情況的補償標準肯定是不能和一般性住宅相提並論，但是這樣的房屋遇到徵地拆遷究竟要怎樣補償呢?

某老舊小區的一些民用住宅變身為公司的辦公用房，該小區共有一千多位住户，300多户業主將房子出租後，變身為“公司”，規劃上的民用生活區隨之變成商務區，小區原來美麗安靜的環境遭到了非常嚴重的破壞。樓外和小區道路兩邊均可見多家公司的廣告牌和指示牌。在一棟樓裏，僅僅在二樓就有多家經營性質的公司。

幾年後，該市進行城市規劃，將該小區納入拆遷改造範圍之內。而拆遷公司卻以該小區多是違法的“住改非”房屋為由壓低拆遷補償款，小區業主對此不服，遂起訴到法院。

“住改非”或稱“住改商”，是指國有或集體所有的土地上住宅利用其沿街的地理位置優勢，將其改為商鋪進行經營。“住改商”由於在產業發展層面上具有低成本、高收益等優勢，因此在城市中非常普通。然而，“住改非”行為往往會影響小區秩序，引發導致社區不穩定的因素，有損社區的和諧穩定。此外，由於房屋性質的改變，住宅房屋和非住宅房屋的補償標準並不一致。應當按照何種標準對“住改非”房屋進行拆遷補償，是拆遷過程中所要解決的難題之一。

根據規定，“住改商”行為的合法性需要同時滿足兩個條件，一是遵守法律、法規以及管理規約，二是應當經有利害關係的業主同意。在本案中，“住改非”房屋影響了小區的環境，而且未經過有利害關係的業主同意，顯然是不合法的，應當根據當地的法律、法規予以糾正並且予以整改。對於該種“住改非”的房屋拆遷補償，法律上並沒有作出統一規定，而是由各地政府自行調整。

但是在現實生活中，遇到更多的是合法的“住改非”現象。現行《國有土地上房屋徵收評估方法》規定：被拆遷房屋的性質和麪積一般以房屋權屬證書及權屬檔案的記載為主。可見，房屋登記的性質是評估補償的主要依據。但是如果僅僅參考住宅的價格補償對於“住改非”房屋所有權人顯然是極不公平的。遺憾的是，我國法律對此尚無統一的規定，而且“住改非”的房屋具體補償的辦法是依據各地的法律文件和有關政策予以確定的，通常會有以下幾種方式：

(1)大多數地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權平均值確定;

(2)也有地方規定“住改非”可以享受商業用房的補償政策;

(3)參照商業用房的估價，並且根據是否沿街標準有所不同;

(4)一定時間之後的“住改非”完全按照住宅性質進行補償;

(5)採用混合標準。

目前我國法律尚未對“住改非”房屋的拆遷補償問題作出統一的規定，而是基本都交由地方政府予以調整，所以對“住改非”的補償要查詢各地的相關規定。但是由於此類規定的效力一般都較低，而且有可能存在不合理之處，如果適用會引起極大的不公平，此時我們房屋所有權人就要根據具體情況和公平原則，積極地去維護自身的合法權益。