農村房屋拆遷知識大全！農民朋友好好學學，遭遇拆遷不迷糊

在農村房屋拆遷中，很多被徵收人遭遇拆遷時由於不瞭解相關的法律法規及政策，經常會不知該如何應對，甚至錯失合法權益。今天拆遷律師團就將被徵收人對於農村房屋拆遷中經常遇到的問題進行整理成冊，希望咱們被徵收人能夠拿起這份農村房屋拆遷“手冊”，爭取合理公平的補償。

一、農村房屋拆遷如何補償?

農村房屋拆遷沒有明確的規定，但是拆遷的原則是不得降低被拆遷人原有經濟水平，同時要根據安置補償方式的不同，補償也不相同。

第一種是重新安排宅基地建房，這種方式，現金補償足以讓被拆遷人在新址建成一套與原來面積，裝修程度相當的房子，即算合理。

第二種是提供安置房安置，也就是用被拆遷房屋換取安置房，這種方式，一般要考慮到容積率、公攤面積等因素，置換比例一般是1:1便合理。

第三種是貨幣補償，這種方式應該綜合考慮周邊房地產市場價格，按照確保被拆遷人的居住條件不降低為原則來進行貨幣補償，按照律師實際辦案經驗來説，對被拆遷房屋價值的補償標準一般在周邊房地產市場價格的70%左右即算合適。

二、農村正在修建的房屋怎麼賠償?

遇到這種情況，在實際辦案中我們就需要參考徵收土地公告的日期。如果在徵收土地公告發出前被拆遷人就已經取得建房批准文件，而且新房也已經建造完畢,就應當予以正常房屋的補償。如果徵用土地公告發出時,被拆遷人房屋尚未建造完畢的,被拆遷人應當立即停止建房,具體的補償金額可以和拆遷方協商決定。

三、農村無證房屋能補償嗎?

農村無證房屋能否獲得補償首先需要確定的是，究竟什麼原因導致農村房屋沒有房產證，下面拆遷律師團就為大家整理了這幾類可以獲得合理補償的農村無證房屋：

(1)1986年《土地管理法》實施之前建造的房屋;

(2)2008年《城鄉規劃法》之前建造、翻建、擴建的房屋;

(3)未對土地造成永久性傷害、未改變土地性質的房屋， 養豬、養雞等屬於農業中的小規模畜牧業一般是不改變土地性質的;

(4)取得土地使用權證、建築用地規劃許可等但無房屋產權的房屋，這類房屋可以通過補辦手續來完善其證件;

(5)招商引資，經具有建築合法性審批權的政府或職能部門同意興建的房屋;

(6)政府通過招投標、拍賣等方式一次性出售土地使用權的房屋。

四、農村房屋能參照國有土地上房屋補償嗎?

拆遷律師接到過很多這樣的諮詢：“律師我們村在城區裏，拆遷可以按照城市房屋補償嗎?”

總所周知，城市的房屋價格相對來説拆遷標準是比較高的，那麼集體土地上房屋能夠參照國有土地上的房屋補償嗎?其實是可以的。

按照《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》(法釋〔2011〕20號)第十二條第二款中找到保障規定：“徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。”

從規定我們可以看出，“城中村”、“納入城市規劃區”等區域的房屋一般都能參照國有土地上房屋進行補償。

五、農村宅基地和房屋拆遷是否可分開補償?

我們國家執行的是“房地一體”的原則，在農村房屋拆遷活動中，如果已經對宅基地上的房屋進行了公平、合理的補償，一般不再單獨對宅基地進行補償。

但是也有一些地方在制定徵地補償方案的時候，將宅基地和宅基地上的房屋分開計算補償，這種做法的本質，還是為了降低拆遷補償成本。因為不少農村房屋建造層數高，面積大，如果按照房地一體原則，對房屋按照公平、合理價格補償，往往補償費用比較高。

因此，一些地方就給宅基地一定金額補償，再按照成本價對房屋進行補償，看起來宅基地、房屋都有補償，實際上補償總額並不高，吃虧的還是老百姓。

所以，作為被拆遷人，衡量拆遷補償是否合理，不是看宅基地、房屋是否分開補償了，而是要看拆遷之後，我的居住條件是否有所改善。

六、農村房屋拆遷應該注意什麼?

農村房屋遇到拆遷，作為被拆遷人，首先要搞清楚這些問題：

為什麼要拆遷?國家要用這塊地?還是地方政府違法拆遷?不能不明不白就讓自己的房子被拆掉了。

有沒有徵地批文?徵地批文是農村徵地拆遷合法的基本前提，只有合法拆遷，老百姓的權利才能得到保障。

有沒有徵地公告、徵地補償安置方案?沒有合法的方案，僅僅靠鄉鎮村的幹部口頭傳達的補償安置方案很多時候落不到實處。

安置方式有哪些?每種方式怎麼補償的?落到自己的房子拆掉，能夠得到多少房子多少錢?

以上這四條，是農村房屋拆遷首先應該注意的四個問題，當然，如果您什麼也不知道，但至少應當知道一點：找一個專業的拆遷律師諮詢一下。

七、農村房屋拆遷賠償不滿意怎麼辦?

房屋拆遷補償，一般是通過評估來確定，補償項目一般包括房屋補償費，安置費，過渡費，搬遷費等。如果認為拆遷補償不滿意，要提高拆遷補償，需要注意以下幾點。

首先、在沒有談攏補償之前，一定不能簽訂拆遷補償協議，一旦簽字，後面就無法再進行維權。

其次、收集好證據和材料。主動收集拆遷方發佈的文件材料和保存好房屋的證件手續，比如徵收公告，徵收補償方案，房屋測量單，分户評估報告，房產證、土地證、建設規劃許可證等。

然後，跟拆遷方協商談判，學習徵地拆遷法律知識，分析徵收方的違法行為，為進行補償談判增加籌碼，爭取談判提高拆遷補償。

最後，協商不成功的情況下，建議主動採取措施，走法律程序維權爭取。在拆遷過程中，如果有任何疑問，可以諮詢專業的徵地拆遷律師。