房屋拆遷的補償標準
徵收拆遷,被徵收人最關心的是能拿到多少補償的錢。
根據法律規定,一個地區的徵收拆遷項目是要經過多方的審批、意見交換、論證等程序來確定總的補償利益。
也就是整個徵收拆遷項目的經費支出是有上限的,攤到具體的個人身上,每個被徵收人的補償費用是在一個範圍之內的。
通常,在徵收拆遷的實際操作中,徵收公告之後,徵收方就會陸陸續續與被徵收人交涉談判。
這樣的談判協商有數次,直至達到徵收方滿意的補償額度為止。
而就在這個過程中,就出現問題了:
北京在明律師事務所的拆遷律師在代理案件的過程中,有很多當事人反映:“律師,徵收方來找我談判,問我要多少錢。
我不説要多少錢吧,他們給的補償太低了,我不能簽字的。
我報了我的價位吧,徵收方説我漫天要價,然後就不跟我談了,非得讓我把價格降下來,否則就不拆我的房子了。
那我也不知道我該要多少錢合適呀?”
這樣的問題是很多被徵收人都比較苦惱的問題,而這個問題確實也是會直接影響到被徵收人最終的補償費用。
對此,在明律師首先要告訴大家的是:漫天要價確實是不可取的。
當然,被徵收人也不要在一開始談判就透露出自己的底價。
而是要通過數次的博弈,把握住徵收方的心態,在掌控了談判主動權的前提下,報合適價格,才能“一舉得勝”。
其次,你該要多少錢才是合適價格?在明律師告訴你,你需要參考以下幾個標準來估算好的土地房屋價值。
一、對比一起拆遷的周圍鄰居的補償價格
一般來説,一個徵收拆遷項目的啟動通常是一個村、一個區域內的數家拆遷,而不會是單獨的一家一户的拆遷。
為了兼顧平衡和整體的利益,通常説來,和你一起拆遷的周圍鄰居的補償和你差不多都是一個標準的。
所以,你該要多少錢?你先去打聽打聽你周圍鄰居補了多少錢。
當然,這不是説總的補償額是多少,而是看單價是多少。
要不然你的房子大,你的鄰居房子小,那參照他的總的補償額度來衡量你的大房子,那你就吃虧大了。
二、用“市場比較法”來評估房屋價值,而不要用“房屋重置價”來評估
上述有提到,被徵收人的補償額度是在“一個範圍之內”,而不會是一個具體的數值標準。
所謂“一個範圍”內,那麼在這個“範圍”中,就有低的一段,和高的一端。
這體現在徵收拆遷的補償範圍中,“低”與“高”的差距很可能是數十萬甚至上百萬的差距。
將自己的報價放到這個“範圍”高的一端,那麼,這個被徵收人就是“贏家”。
而這個“範圍”是在徵收方的接受範圍內的。
實踐中,能將自己的合適報價放到“高”的範圍內的被徵收人只有少數幾個,大部分被徵收人其實只得到了“低”範圍的補償費用。
這是為什麼呢?
這主要是因為評估計算方法的不一樣。
實踐中,徵收方通常估算房屋價值通常是採取“房屋重置價”來算。
房屋重置價,簡單點説就是“一塊地值多少錢,建起來的房子值多少錢,二者相加就是房屋的重置價格”。
這樣算下來的價格其實只是房屋、土地的成本價格,而省略了房屋、土地的經濟價值。
而房屋土地的經濟價值恰恰才是最值錢的地方。
在《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定:“對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
”該條款體現了被拆遷房屋的另一個評估方法,即“市場比較法”。
所謂“市場比較法”,是指通過參照適用被徵收房屋周邊市場的房屋價格來估算房屋價值。
也就是説當時市場中房子是怎麼賣的,你的被徵收房屋就該怎麼補償。
很顯然,這樣的話,用“市場比較法”評估出來的房屋價值會遠遠大於“房屋重置價”評估出來的價格,而“市場比較法”也是法律允許並且鼓勵的房屋徵收評估方法。
如果你要報合適的“高”價,無疑,用“市場評估法”估算出來的價格會是你最大的補償利益。
但要提醒一點的是:目前徵拆市場上,很多地區的徵收方通常是不會准許被徵收人用“市場評估法”來計算土地房屋的補償價值的,這需要專業律師來操作。
北京在明律師事務所以“只為被拆遷人維權”為宗旨,為您服務。
綜合上述兩點計算出你的土地、房屋總的價格,就是你在佔據了談判主動地位前提下,應該要的最合適、最大化補償利益的價格。
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