房子已買，憑什麼不能領取拆遷補償？

房屋屬於不動產，依據我國的法律規定，不動產的產權以登記為準，也就是説，房產證上寫着誰的名字，房子就是誰的。房屋買賣過程中，只有辦理房屋產權變更登記後，才真正擁有該房屋產權。

案情簡介

王先生原來在某小區有一套97平米的商品房，該套房屋位於小區的8號樓。後來王先生想變賣該房產，便通過中介介紹，將該房產賣給了陳先生，陳先生隨即入住該房屋。本來約定好先付一半房款，過户完再給另一半，但在簽訂合同的幾天後，還未辦理過户登記時，中介公司突然宣佈破產，於是房屋過户便暫時擱置了。半年後，該套房屋被納入拆遷規劃區域內，陳先生找到王先生要求其立即配合辦理過户手續，因為徵收辦的人説只有房屋登記在冊的產權人持“房本”才能簽訂協議。王先生認為房屋未辦理過户登記，雙方簽訂的《售房合同》應屬無效，其為房屋產權人，有權簽訂拆遷補償協議。陳先生一怒之下向法院提起訴訟，要求確認陳先生為該房屋的所有權人。

庭審雙方

原告：

陳先生

被告：

王先生

開庭審理

庭審中，原告與被告圍繞該案簽訂的房屋買賣合同是否合法有效、房屋實際使用情況、房屋所有權變更等爭議焦點進行了舉證質證。進行了法庭調查和法庭辯論後，法官充分聽取了原被告雙方的意見，宣佈休庭進行合議庭評議，擇日宣判。

庭審結果

一審法院認為，根據我國法律規定，房屋屬於不動產，其所有權發生變動以登記為必要條件，未經登記的房屋，不發生房屋的所有權變動。結合本案而言，雖然雙方簽訂了《售房合同》，陳先生也已經入住，但房屋所有權並未發生變動，王先生目前還是房屋的合法產權人。於是判決駁回陳先生的起訴。

案件解讀

所有權發生變動以登記為必要條件，未經登記的房屋，不發生房屋的所有權變動。那麼王先生的另一個觀點認為，雙方簽訂的《售房合同》無效這個觀點正確嗎?對於這個問題，律師的回答也是否定的，因為根據我國法律規定，合同只在五種情況下無效：

1、以欺詐、脅迫手段訂立合同；

2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

3、以合法形式掩蓋非法目的；

4、損害社會公共利益；

5、違反法律、行政法規的強制性規定。

陳先生和王先生簽訂的合同並不存在以上無效事由，而且商品房交易不被國家禁止，所以合同當然有效。值得注意的是，在房屋被徵收時，應當首先弄清誰是房屋的產權人，然後拆遷方才能跟真正的房屋產權人簽訂合理的徵收安置補償協議，非產權人不是合法的被徵收主體。在本案中，徵收方不與陳先生簽訂徵收補償協議的行為無可厚非，因為王先生是房屋的產權人。

在現實生活中，一般買房賣房，雙方都會盡快完成過户，明確誰才是房屋的合法產權人，但有時難免會有意外情況發生，而且一旦遇到拆遷，必將牽扯到雙方的重大利益，所以晏清律師提醒廣大讀者，一定要認識到房屋過户的重要性，及時補辦手續，必要時請及時向專業拆遷律師諮詢。