住宅用作經營是不是就是住改非了

一、住宅用作經營是不是就是住改非了?

不是的。住宅改成非住宅的，不但要有營業執照，還應當有規劃管理部門同意變更的依據，否則只能按照住宅認定。房屋的用途以房屋所有權證書上標明的用途為準;所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的為準;產權檔案中也未記錄用途的，看其實際用途是否經規劃管理部門審批同意。

二、“住改非”房屋的徵收補償如何認定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優勢，改變自己的住宅為商鋪進行經營。根據《國務院辦公廳關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》第四條之規定“對拆遷範圍內產權性質為住宅，但已依法取得營業執照經營性用房的補償，各地可根據其經營情況、經營年限及納税等實際情況給予適當補償”;以及住建部公佈的《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條第二款之規定“被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估。”本案法院認定以營業年限為界定因素，再將兩部分的補償數額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權益受到侵害。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條對徵收補償內容作出的規定，經營用房比住宅用房要額外補償因徵收房屋造成的停產停業損失。以及第十九條第一款之規定“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。”一般來説，經營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響到拆遷當事人的利益。

通俗的説，“住改非”它不是一個法律上的專業術語，它是大家對於那種把自己住房改為生產、經營用途房屋的一種通俗叫法，比如房子改成超市、飯店。但是不是説你改成營業場所了，就是住改非，最主要是看有沒有執照，這個是特別關鍵的一個點。