拆遷補償安置的法律依據有哪些?
(一)屬於合法建築,但未取得房屋產權證。
房屋要取得房屋產權證,必須土地使用證、規劃許可證等三證齊全,缺一不可。由於在辦理房屋產權證書過程中,房產部門要收取一定費用等其他原因,房屋所有人在取得了前述三證情況下,但未辦理房屋產權證,對這種情況,應該享受法律規定的拆遷補償安置待遇,因為該房屋所有人(被拆遷人)所享有的拆遷補償安置利益並未對抗任何其他人員、單位的合法利益。他在享受拆遷補償安置待遇時,也不必責令其到房產部門補辦房屋產權手續(因為該房屋三證齊全,房產部門必須予以辦理)。但是對其缺失房屋產權證這一事實,也應適當予以處理,即在補償安置費用中,比照辦證費用的多少予以扣除。
(二)屬於違章建築。
如果被拆除房屋沒有任何建築申報手續,或者雖有一定的手續但是三證不齊全,這些被拆遷房屋按法律規定都屬違章建築,違章建築不受法律保護,不能享受拆遷補償安置待遇。但是這裏面又有如下幾種情況。
1.建築時屬違章建築,但經過城市土管、規劃部門的罰款處理後,責令其補辦手續後,房屋所有人已補辦了有關手續,僅因為房屋屬拆遷範圍,房屋產權證暫停辦理而沒有取得房屋產權證的。(如果房屋產權證早已補辦到手或使用欺騙手段取得房屋產權證的,不屬本文研究範圍。)對這種情況,筆者認為,被拆遷人也應享受拆遷補償安置待遇,因為他的違章建房這一違法行為,在根據城市規劃部門的罰款處罰(應認定未嚴重違反城市規劃),按照處罰規定,補辦了有關手續後,該房屋就已經由違章建築變為合法建築了,合法建築所有人理應享受合法待遇,即享受拆遷補償安置待遇。
2.建築時屬違章建築,但經過城市土管、規劃部門的罰款處理後,責令補辦手續未補辦有關手續的。因為被拆遷人的違章建築顯然不屬嚴重違反城市規劃,所以,相關部門才可以進行罰款處理,責令其補辦手續,但其並未按照處罰規定繳納罰款,補辦手續,並未將違章建築變為合法,其法律後果理應由其自負,房屋所有人當然不能享受拆遷補償安置待遇。但是對於該違章建築材料,由於是其合法收益購置的,應該酌情予以補償。應該明確的是,對其建築材料補償僅僅是補償其殘存價值,不能按照建築物的實際價值進行補償。
3.建築物屬違章建築,雖已按城市土管、規劃部門處罰並補辦了所有手續,但是在處罰決定上載明瞭附加條件的,要嚴格按照附加條件執行。如果附加條件不明確,難以理解的則被拆遷人對房屋享有貨幣補償待遇,但不能享有安置待遇。理由有三:一是房屋產權證是拆遷補償安置的的法律依據,但被拆遷人的房屋產權證是有瑕疵的,系按附加條件補辦的,與一般的房屋產權證當然不可同日而語,被拆遷房屋由違章建築變為合法,合法建築當然享受按價補償的待遇;二是被拆遷人建房時違反城市規劃部門規定,未在城市規劃內建築房屋,現在要拆除,按照城市規劃進行建築,當然不可能對其予以安置;三是附加條件的契約性。因為處罰本來是一種行政行為,在處罰決定中載明一定的附加條件又體現民事的特點。在違章建築本來就應該無條件拆除的情況下,處罰時,考慮各種因素形成的附加條件其實是雙方的一種合約行為。如果載明的附加條件是待城市規劃建設時無條件拆除的話,則被拆遷人不能享受法律規定的任何拆遷補償安置待遇,應無條件拆除。
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