業主撤銷權糾紛案例

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業主委員會是由業主中的代表組成的一個組織，它可以代表業主作出一些與小區業主的利益相關的決定。有的時候，業主們會認為業主委員會所做出的決定侵犯到了業主們的合法權益，而向法院提出撤銷決定。如果發生了業主撤銷權糾紛，法院會怎麼裁決?本站小編將為大家提供業主撤銷權糾紛案例，希望可以幫助到大家。

案情

2013年9月2日，A開發公司(甲方)與B業主委員會(乙方)簽訂了《D小區物業用房、臨時門面使用分配協議》(以下簡稱協議)，主要內容有：小區物業管理用房及小區所有門崗由乙方使用，如有收益歸業主所有;小區9個臨時門面由甲方使用，其9個門面收益歸甲方所有;若遇物業用房，門崗和臨時門面拆遷，拆遷補償金等所有收益甲乙雙方按各自50%的比例進行分配。B業主委員會簽署該協議並未經業主代表大會決議或獲得業主大會授權，直到2014年10月B業主委員會將協議公示，李某等業主才知曉該協議內容。原告李某等業主認為被告B業主委員會與被告A公司簽署的協議侵害了業主的合法權益，請求法院撤銷該協議。

一審法院認為，在業主撤銷權糾紛中，業主享有的撤銷權僅限於業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益，協議是不屬於業主撤銷權範圍的，故駁回了原告的訴訟請求。二審法院認為，本案B業主委員會與A公司簽訂的協議，本質上是B業主委員會作出決定的一種表現形式，屬於業主撤銷權適用範圍。該協議內容顯然侵害了業主合法權益，故判決予以撤銷。

分歧

物權法第七十八條規定：“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”就業主撤銷權的適用範圍而言，單從上述法律規定看，應該是侵害業主合法權益的業主大會或業主委員會就小區共有和共同管理重大事項而作出的決定。然而司法實踐中，有很多新情況發生，使得對業主撤銷權適用範圍的理解出現不同的觀點。

一種觀點認為，本案被告A公司系D小區的開發商，並非小區業主委員會，故A公司不是本案的適格被告。依據物權法第七十八條第二款之規定，在業主撤銷權糾紛中，業主享有的撤銷權僅限於業主大會或者業主委員會就小區共有和共同管理作出的決定侵害業主合法權益的情形。而本案原告李某等請求法院撤銷的內容是被告B業主委員會與被告A公司簽署的協議。因本案中協議僅僅是被告B業主委員會簽署的一項合同，而並非被告B業主委員會就小區共有和共同管理所作出的決定，因而並不屬於業主撤銷權適用的範圍。

另一種觀點認為，對業主委員會的性質和法定職責要準確理解，物權法第七十八條第二款規定“業主大會或業主委員會作出決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷”，而對業主撤銷權適用範圍的理解不能過於機械。法律賦予業委會的職責是有限的，除非業主大會有授權，業委會無權作出對業主權益具有重大現實影響的決定，因為業委會本質上僅是業主大會決議的執行機構。就本案而言，業主委員會與開發商簽訂的物業設施收益分配協議本質上是業主委員會就小區共同管理的重大事項作出決定的一種表現形式，如果該協議的簽訂程序違反法律，或內容侵犯了業主合法權益，則其應屬於業主撤銷權的適用範圍。

評析

業委會私自簽訂收益分配協議業主可行使撤銷權

筆者贊同上述第二種觀點，即協議是D小區業主委員會就小區共有和共同管理作出決定的一種具體表現形式，如果協議內容侵害業主權益，則其應屬於業主撤銷權的適用範圍。

1、業主撤銷權的特性

1）傳統民法理論認為，撤銷權在性質上屬於形成權。所謂形成權，是指權利人僅依其單方之意思表示即可使民事法律關係變更或消滅的權利。而業主撤銷權所要撤銷的是業主大會或業主委員會所作出的決定，所涉及的是多數人的利益，這必然應該是十分慎重的，不能單憑個別人的意志就可以決定，因此物權法並未賦予業主對業主大會或業主委員會決定直接撤銷的權利，而必須經由人民法院審查該決定是否侵害了業主的合法權益，再作出是否撤銷的判決。因此業主撤銷權不屬於傳統民法所指的形成權。

2）業主撤銷權具有請求權的性質。

業主撤銷權，實質上是業主對自己的合法權益，包括物權、債權、知識產權等，在受到業主大會或業主委員會決定侵害時的侵害排除請求權的一種具體體現。當這種侵害排除請求權直接行使遭到拒絕後，法律賦予業主可以通過司法途徑獲得救濟的權利。因此，業主撤銷權，實質上是一種侵害排除請求權，具有請求權的性質。

3）也是最具有實踐意義的一點，業主撤銷權與我國民法中明確規定的債權人撤銷權、合同撤銷權相比，也有其特殊之處。因為業主撤銷權屬於集體成員撤銷權之一，是集體成員中的個體或部分個體對侵害其權益的集體決定進行抗辯的一種方式。物權法設立業主撤銷權，是為了防止業主大會或者業主委員會濫用權利作出決定侵害業主合法權益。

2、業主撤銷權範圍的界定

1）關於業主委員會的性質。

業主委員會這一組織雖然早在20世紀90年代即在某些地區產生，但作為專門術語出現在法律文本中卻始於2003年國務院頒佈的《物業管理條例》。修訂前的《物業管理條例》雖然並未對業主委員會予以正面界定，釐清業主委員會的內涵和外延，但在第十五條規定：“業主委員會是業主大會的執行機構。”2007年修訂後的《物業管理條例》第十五條第一款刪除了上述規定，改為“業主委員會執行業主大會決定的事項”。由於物權法以及相關配套法規對業主委員會的性質及地位並未明確，學術界以及實務界對業主委員會的性質存在很大爭議。《物業管理條例》在修訂後雖然未明確使用“執行機構”的表達方式界定業主委員會，但物權法第七十六條規定：“下列事項由業主共同決定……(七)有關共有和共同管理的其他重大事項……決定前款其他事項應當經專有部分佔建築總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。”《物業管理條例》在第十五條也明確了業主委員會履行職責的範圍。據此，小區業主委員會應是本建築物或建築區劃內所有建築物的業主大會的常設執行機構，按照業主大會的決定行使管理小區的職責。

2)關於業主撤銷權適用範圍。

物權法第七十八條第二款規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”單從字面上理解，業主撤銷權適用的客體就是由業主大會或者業主委員會作出的侵害業主合法權益的決定。但是，依照物權法相關規定，除了業主大會明確授予的職責外，業主委員會無權作出對業主權益具有現實不利影響的決定。根據物權法第七十六條的立法目的，《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條將物權法第七十八條第二款的規定擴張解釋為不僅包括侵害業主的實體權利，也包括作出決定的程序違法。這樣，業主行使撤銷權的理由有如下兩種：1.決定的內容直接侵害了業主的合法權益，如剝奪了業主利用公共設施的權利;2.決定的內容並無違法之處，但作出決定的程序違法或超越法定權限。與此相對應，對業主所享有的合法權益的侵害即可分為實體權益的侵害或程序權益的侵害。

3、侵害業主合法權益的協議應被撤銷

從上文的分析應當看到，法律法規賦予業主委員會的職權是有限的，除了業主大會所授予的職權之外，業主委員會無權就小區共有和共同管理作出對業主權益具有重大影響的決定。對物權法中業主撤銷權適用範圍的準確理解是防止業主委員會濫用職權、保護業主合法權益的關鍵。

具體到本案而言，如果簡單地認為只有業主大會或者業主委員會就小區共有和共同管理作出決議侵害業主權益的，才是業主行使撤銷權的客體，則屬於對業主撤銷權適用範圍的理解過於機械和狹隘。本案中協議理應被撤銷，理由如下：

1、依照物權法、《物業管理條例》和《最高人民法院關於建築物區分所有權適用法律的司法解釋》中關於業主撤銷權適用的立法精神，本案中D小區業主委員會與小區開發商A公司簽署的協議，是B業主委員會就小區共有和共同管理做出決定的外在表現形式。小區業主委員會與小區開發商簽訂的關於物業設施收益的分配協議，在本質上是小區業主委員會針對小區共有和共同管理作出的決定,亦即該收益分配協議雖然表面上是雙方就小區物業用房收益分配的合同，但是如果該協議內容侵犯了業主合法權益，則其應屬於業主撤銷權適用的範圍。

2、小區內物業用房、臨時門面的使用關乎業主的切身利益，尤其是協議中拆遷補償金等所有收益各自50%的比例進行分配的條款明顯有損業主合法權益。因此，本案中所涉物業用房、門崗和臨時門面收益處分事宜應該屬於小區業主大會才能決定的重大事項，依照法律規定應當只能由小區業主大會作出決議。本案被告B業主委員會未經業主大會作出決定而擅自與開發商A公司簽署協議的行為，超越了其法定職權，存在嚴重的程序違法，屬於《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條規定的情形，也應依法被撤銷。

從以上業主撤銷權糾紛案例中我們可以看出，如果業主委員會作出的某些決定侵犯到了其餘業主們的合法權益，業主們就可以行使撤銷權，要求撤銷該決定。在這個案例中，業主委員會作出的決定並沒有經過所有業主表決同意，而是擅自與開發商簽訂協議，所以這份協議並不合法，可以依法被撤銷。