租賃合同中的風險負擔
合同的訂立又稱締約,是合同雙方動態行爲和靜態協議的統一,它既包括締約各方在達成協議之前接觸和洽談的整個動態的過程,也包括雙方達成合意、確定合同的主要條款或者合同的條款之後所形成的協議。合同一般都是雙方的法律行爲,只有雙方當事人協商一致才能成立,也就是說訂立合同是一個動態的過程,不論以何種方式訂立協議都必須經過要約和承諾這兩個階段。
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負擔租賃合同的風險應注意哪些問題
(一)所謂滅失,應依社會上的立場來考察,作寬泛的解釋,即使是租賃物仍實際存在,但由於戰爭或其他特殊的社會情況,致使標的物被無償徵收或徵用,也應視爲租賃折滅失。確定滅失部分的比例,不應以滅失部分的面積大小爲標準,而應以滅失部分的使用、收益的價值大小爲標準。如果租賃物雖有部分滅失,但不影響租賃物的使用、收益,則不發生租金的減少問題。
(二)租賃物部分滅失毀損時,承租人的租金減少請求權何時發生,存在爭議。有學者認爲,只能在租賃物修繕不能時始得發生,如修繕可能,則以承租人對於出租人請求修繕義務的履行爲限,不得爲租金減少的請求;出有學者認爲,減少租金的請求,不限於修繕不能的情形,在修繕可能時,承租人可以選擇請求修繕義務的履行或請求減少租金。我們認爲,兩種觀點都有不妥之處,請求修繕義務的履行,並不妨礙請求使用、收益不完全期間租金的減少。
(三)承租人請求減少租金時,是隻能就請求後的租金髮生減少的效力,還是溯及於租賃物部分毀損滅失時產生效力,也有不同觀點。有學者認爲,依該條規定,租金的減少需基於承租人的請求,在承租人未爲請求前,出租人仍享有全部的租金支付請求權,如承租人不爲減少租金的請求仍然全部履行租金支付義務,則無權就已支付的部分請求不當得得利的返還。因此就租金的減少,只能向將來發生效力。也有學者認爲,租金的減少應有溯及力。我們同意前一種觀點。
買賣不破租賃協議是保護承租人的合法權益的。無償租賃不是一直不要錢,只是在無償租賃的期限之內不要錢,超過約定的時間雙方可以在協議,可以繼續無償租賃也可以是有償租賃。不過無償租賃也是有一定的風險,建議大家謹慎一下。
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