房屋拆遷安置轉讓合同糾紛
現在我國房地產市場依然比較火爆,房屋買賣數量依然很大,很多樓盤前都能看到買房人的身影,而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等,在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中,發生糾紛的概率着實不小,最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的,原因不同解決方法自然也就不盡相同。
精選律師 · 講解實例
(一)關於履行合同,限期拆遷糾紛。
被拆遷人與拆遷人訂立拆遷補償安置合同後,未按期搬遷,拆遷人起訴要求被拆遷人拆遷的,受案後,拆遷人還可以依法申請人民法院先予執行。因爲政府的房屋主管部門向拆遷人核發的房屋拆遷許可證是一項具體行政行爲。具體行政行爲一經作出即具有先定力,拘束力和執行力。拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷許可證確定的期限內簽訂了合同,必須按期拆遷。行政訴訟法第44條規定“訴訟期間,不停止具體行政行爲的執行”。這條規定體現了行政行爲在行政程序執行中的高效率要求。
(二)關於被拆除房屋的承租人涉訴的法律地位。
房屋拆遷中,拆遷人與被拆遷人就補償安置達成了協議,但是房屋的承租人有正當理由而拒不騰遷,經房屋主管部門裁決限期拆遷向人民法院起訴的,拆遷人應作爲案件原告,而被拆遷人與承租人是共同被告。在處理上如租賃期限未滿的,則承租人對被拆遷房屋仍享受有使用權,拆遷人應該尋找週轉房予以安置過渡。被拆遷人要求產權調換的,該安置房屋的所有權人當然是被拆遷人。承租人與被拆遷人之間的租賃關係仍應保持,但租賃合同因原房屋被拆遷也應作相應修改。如果租賃期限屆滿承租人應無條件遷讓,並承擔拒遷的法律責任。如未定租賃期限的,應當確定承租人對該拆遷房屋的使用權,責令承租人與被拆遷人協約一定租賃期限。如協約不成,被拆遷人要求承租人解除租賃合同的,法院一般應當准許。但承租人確無騰房條件的,在徵得被拆遷人同意後可判令拆遷人對承擔人進行安置,由承租人根據承租房屋價格的實際情況,付給被拆遷人一定的經濟補償。
(三)關於過渡房屋的騰退糾紛。
被拆遷人按期退還週轉房即是其民事義務又是其行政義務。被拆遷人違反協議,拒絕騰退週轉房的,拆遷人也可向法院提起民事訴訟,由法院判令被拆遷人搬遷至安置房;房屋拆遷主管部門也可根據《城市房屋拆遷管理條例》第三十二條的規定,裁決被拆遷人按期搬遷,被拆遷人仍不履行又不起訴的,由房屋拆遷主管部門向法院申請強制執行。
(四)關於無效拆遷補償安置合同糾紛。
房屋拆遷補償安置合同無效一般表現爲無權簽訂、顯失公平、違背意志自由等。房屋拆遷補償安置合同一但被確認爲無效,根據法律規定,合同從簽訂之日起就不具有法律效力。對無效合同,尚未履行的不得再履行。正在履行的應停止履行,已經履行的按民法通則規定應互相返還,並按過錯承擔相應的責任。但是由於房屋被拆遷這一事實不可能逆轉,所以拆遷補償安置合同被確認無效後應該根據民法及《拆遷條例》規定的情況區別處理。如由房屋所有權人以被拆遷人的名義與拆遷人重新簽訂補償安置協議。原則上,佔有人對非法取得的房屋返還與否,不影響被拆遷人補償安置權利的行使。過錯方給他人造成損失的應承擔賠償責任,雙方都有過錯的要根據過錯大小確定賠償比例。對因協議無效而獲得的非法利益或實施的其他違法行爲,應視不同情況予以追繳、罰款或拘留等民事制裁。
政府在進行徵地拆遷之前,必須對當地的實際情況進行調查研究,並制定出符合當地情況的拆遷補償方案,特別是徵地補償的標準還應當按照法律規定的標準向當地的居民進行公示,如果徵地補償方案存在不合理的地方,則會造成矛盾和糾紛。
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