行爲效力與合同的效力
合同效力與物權效力的區分意義
區分合同效力與物權效力具有如下幾個方面的實際意義:
1、有利於保護買受人依據合同所享有的佔有權。在不動產買賣合同成立以後,即使沒有辦理不動產權利移轉的登記手續,但是,因爲合同已經生效,所以依據有效合同而交付之後,買受人因此享有的佔有權仍然受到保護。即使買受人不享有物權,但是可以享有合法的佔有權,針對第三人的侵害不動產的行爲,可以提起佔有之訴。
2、有利於確立違約責任。如果一方在合同成立之後沒有辦理登記,或者拒絕履行登記義務,由於合同已經成立並生效,此種拒不履行登記的行爲構成違約,應當承擔相應的違約責任。假如未辦理登記導致合同無效,非違約方將無法要求違約方承擔違約責任。
3、有利於保護無過錯一方當事人。當事人之間買賣房屋未經登記的情況錯綜複雜,如果以登記爲合同生效要件,則在因出賣人的原因而未辦理登記手續的情況下,在房屋價格上漲之後,出賣人有可能以未辦理登記將導致合同無效爲理由,要求確認合同無效並返還房屋,這有可能鼓勵一些不法行爲人規避法律,甚至利用房屋買賣欺詐他人,而損害的卻是善意的買受人的利益。特別是在房屋已經交付使用,買受人對房屋已進行了重大修繕的情況下,如果因未登記而確認合同無效並返還房屋,這確實會妨礙現有的財產秩序。如果嚴格地區分合同效力和登記效力.則可以防止此種現象的發生。
公司享有簽訂合同權利的前提,是企業單位又足夠的資金,能夠獨立的承擔債務責任,使得其他普通的民事主體的權益得到保障。對於那些由於經營不善等緣故,使得公司破產的,也可以請求得到救濟。
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