商品房收房該注意什麼

近幾年房地產行業呈現下滑趨勢。一些無良開發商利用購房人急迫入住或不具備專業知識的心理，催促購房人儘快收房。對於購房人來說，一旦收房意味着認可了房屋質量，除非有特殊情況，很難退房。因此，購房人在商品房收房時一定要明白收房的法律意義，收房時有哪些注意事項，以及收房後還有哪些維權措施。

一、收房的法律意義

根據《民法典》第598條：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。” 第610條：“因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。” 第615條：“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求。” 商品房收房既是開發商向買受人履行房屋交付義務的過程，也是買受人通過收房判斷房屋是否符合質量要求的過程。收房完成後，意味着開發商已經履行了交付房屋的義務，買受人認可開發商交付的房屋無質量問題。

二、收房的注意事項

第一，注意是否達到法定交房條件，即“一表二書”，《竣工驗收備案表》、《住宅質量說明書》、《住宅質量保證書》。有些開發商不會主動公示“一表”，即“竣工驗收備案表”。若是沒有公示，購房人可以向開發商主張，要求查看竣工驗收備案表。另外，“二書”指的是《住宅質量說明書》、《住宅質量保證書》，一般情況下，交付的時候，“二書”都會給購房人，如果開發商沒有給，可以拒絕收房。

第二，注意是否滿足合同約定的交付條件。商品房買賣合同一半會對房屋的交付條件和標準有明確的約定。例如，是否通燃氣、暖氣等。若沒有達到交房條件，一方面購房人可以拒絕收房，另一方面開發商構成違約，需承擔違約責任。

第三，注意交房日期。開發商應當在合同確定的交付日期前通知買受人辦理交接手續。若開發商的通知中已經明確辦理交接手續的時間、地點以及應攜帶的證件，買受人應當按時辦理交接手續。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“商品房買賣合同解釋”）第8條：“……買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

第四，注意是否存在房屋質量問題。包括但不限於門框是否靈活、搖晃，外形是否有破損等；牆面、地面是否空鼓等。如果發現存在房屋質量問題，可以拒絕收房，要求開發商繼續修復，直至修復完成再進行交房。

第五，簽署文件要謹慎。房屋交接單等文件一定要在自己檢查完房屋的質量和各種手續是否齊備後，再進行簽署，一旦簽署房屋交接單意味着認可房屋不存在質量問題，除非房屋主體結構存在質量問題無法再向開發商主張退房且房屋的毀損滅失風險由買受人承擔。

三、收房的法律後果

商品房交付後，並不意味着開發商不需要再承擔任何與房屋質量有關的責任。有些房屋質量問題在交房時並無法看出，在保修期內發現質量問題的，開發商依然要承擔一定的責任。根據《商品房買賣合同解釋》第十條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”所以只要在保修期內出現房屋質量問題，開發商依然要承擔修復責任。

四、總結

收房時開發商履行交付商品房義務的過程，購房人一旦收房表明認可房屋質量沒有問題，因此收房過程一定要慎重。收房時首先要查驗開發商的各種竣工手續和住宅質量文件，其次要注意交房日期以防把自己置於違約方的地位，再次要認真檢查房屋質量是否存在問題，最後簽署交房文件一定要謹慎，在查驗完房屋後再進行簽署。收房後，保修期內房屋出現質量問題的開發商仍需承擔修復責任

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