房產糾紛律師——父母共同房屋母親去世,父親贈與孫女未經子女同意有效嗎
原告訴稱
原告陳某芳向本院提出訴訟請求:1.判令被告陳某鵬與被告陳某佳簽訂的買賣合同無效;2.判令二被告承擔本案訴訟費。
事實和理由:陳某鵬與孫某潔系夫妻關係,育有四個子女,原告陳某芳是三子,陳某佳是陳某鵬與孫某潔的孫女。孫某潔於2007年9月22日去世,夫妻共同的房產坐落於西城區××。孫某潔去世後,陳某鵬擅自將該房產以買賣的方式過戶到陳某佳名下,惡意串通,侵犯原告的繼承權,故提請法院確認合同無效。
被告辯稱
被告陳某鵬辯稱,當時我不懂法律,陳某佳沒有給我錢,我也沒有收到錢。我不知道涉案房子是我和孫某潔的共同財產。過戶給陳某佳是因爲房屋是陳某佳的父親陳某霖花錢買的,但是房本上寫的是我名字,我沒花錢,只頂了個名。330000元我就沒打算向陳某佳要,陳某佳也沒有給過我錢。
被告陳某佳辯稱,不同意原告的訴訟請求,不存在惡意串通的情況,我不認爲合同是無效的。涉案房屋是我爺爺陳某鵬賣給我的,當時孫某潔已經去世,我向陳某鵬支付了購房款,陳某鵬還開了收據。當時我父親陳某霖在房改售房的時候出全款將涉案房屋購買下來,後來陳某鵬就通過買賣的方式將房屋過戶給我。
我在房屋買賣的時候不知道孫某潔對本案房屋擁有份額。孫某潔是2007年去世,訴爭房屋的產權是2000年取得的。我認爲涉案房屋同原告沒有任何關係。
第三人陳某賢述稱,同意原告的訴訟請求,認爲合同是無效的,涉案房屋裏面有我母親孫某潔的份額。
第三人陳某空述稱,同意原告的訴訟請求,認爲合同是無效的。第一,在處理房屋的時候,包括本案涉案房屋,兩個房屋都是陳某霖出資,但不是借名買房行爲,是其父母陳某鵬與孫某潔的共同財產。第二,陳某佳和陳某鵬之間的交易,陳某佳沒有給陳某鵬錢款,在另案中已經確認。陳某佳作爲家庭成員應該知道涉案房屋有孫某潔的份額,即使是善意,也未支付合理價款。合同是無效的。
第三人陳某霖述稱,涉案房屋中只有我的戶口在,陳某芳、陳某空和陳某賢的戶口都不在裏面。當時房改的時候我父母讓我出資購買涉案房屋,後來我就出錢買了涉案房屋,當時我父母跟我說我出錢今後的房屋所有權歸我。
法院查明
陳某鵬與孫某潔系夫妻關係,育有四子女,即陳某芳、陳某賢、陳某空、陳某霖。陳某佳爲陳某霖的女兒、陳某鵬和孫某潔的孫女。2007年9月,孫某潔去世,生前未留有遺囑,其父母均先於其本人去世。
2000年12月4日,陳某鵬與北京某單位簽訂《房屋買賣契約》,約定由陳某鵬以成本價購買北京市西城區××號房屋(以下簡稱涉案房屋),房價款18904元。《單位出售公有住房房價計算表》顯示,涉案房屋的房價款計算中,折算了陳某鵬與孫某潔雙方的工齡。陳某鵬於2000年11月30日取得了涉案房屋的所有權證。
2011年3月4日,陳某鵬與陳某佳簽訂《存量房屋買賣合同》,約定陳某鵬將涉案房屋出售給陳某佳,成交價格爲330000元,自行交割。在2011年3月8日的《房屋登記詢問筆錄》中,陳某鵬聲明涉案房屋非夫妻共有房屋。2016年7月,陳某佳將涉案房屋另行出售給案外人。
陳某佳爲證明已經支付了購房款330000元,提交了陳某鵬簽字的收條一張,寫明陳某鵬自願將涉案房屋出售給陳某佳,並收取購房款330000元,但未註明日期。陳某鵬不認可收條的真實性,主張收條不是自己所書寫,也從未收取過陳某佳支付的330000元購房款。陳某霖認可該收條,陳某芳、陳某賢、陳某空不認可該收條。經本院釋明,各方當事人明確表示因本案系確認合同效力之訴,故不對該收條是否由陳某鵬書寫進行鑑定。
審理中,陳某鵬認可出售涉案房屋時沒有經過其他繼承人的同意。陳某鵬認可陳某霖出資購買了涉案房屋。陳某佳提交了北京某單位於1998年12月18日出具的涉案房屋的購房款收據,寫明收到陳某鵬交來購房款20482元,交款人處註明爲陳某霖。陳某芳、陳某賢、陳某空不認可該收據。
裁判結果
被告陳某鵬與被告陳某佳就北京市西城區××號房屋簽訂《存量房屋買賣合同》無效。
房產律師靳雙權點評
惡意串通,損害第三人利益的,合同無效。陳某鵬購買涉案房屋時,折算了陳某鵬與孫某潔雙方的工齡,故涉案房屋爲陳某鵬與孫某潔婚姻存續期間取得,應屬於夫妻共同財產。孫某潔去世後,涉案房屋應屬全部繼承人共同所有,陳某鵬無權自行處分。陳某佳系陳某鵬孫女,應當知曉涉案房屋的權屬狀況。陳某鵬與陳某佳在明知涉案房屋已經發生繼承的情況下,未經其他繼承人同意簽訂《存量房屋買賣合同》並完成過戶,在主觀上存在惡意串通,損害了其他繼承人的利益。因此,《存量房屋買賣合同》應屬無效。
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