房產糾紛律師——父母共同房屋母親將其贈與他人未經其他共有人同意有效嗎

原告訴稱

吳某航訴稱：周某蘭和吳某通系夫妻關係，婚後育有四子，即我和吳某亮、吳某君、吳某傑。北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）是我父親吳某通1986年分配的單位公房。是以吳某通的名義承租的。2000年吳某通去世，2001年房改，周某蘭以自己的名義將涉案房屋買下來了，但是使用了吳某通的工齡和優惠政策，房屋買過來之後登記在周某蘭的名下。2007年周某蘭未經我們同意，擅自將房屋過戶給了林某晨。2016年4月，林某晨又將涉案房屋以1774500元的價格出售給吳某菲。林某晨是在吳某亮去世之後一個月不到的時間就將房屋賣給了吳某菲，吳某菲根本沒有收入來源，房款其實還是林某晨的錢。

我方認爲這個房屋在取得產權的時候雖然不是周某蘭的夫妻共同財產但是是包含吳某通的權益在內的。現周某蘭與林某晨之間的合同已經被確認無效，吳某菲與林某晨系惡意串通，損害我們這些子女的利益，故訴至法院，請求判令被告林某晨和吳某菲2016年4月26日就涉案房屋訂立的存量房屋買賣合同無效。訴訟費、保全費全部由吳某菲、林某晨承擔。

被告辯稱

吳某菲、林某晨辯稱：不同意吳某航的訴訟請求。2001年購買涉案房屋的時候房款除去吳某通工齡的優惠，其餘的房款是林某晨出的錢。吳某航稱林某晨沒有權利買賣房屋是因爲這個房屋經過二手買賣，在之前的訴訟中判決內容已經認定林某晨與周某蘭的合同是無效的，周某蘭與林某晨雖不是買賣的意思表示，真實的意思表示應是贈與，是周某蘭將房屋贈與給了林某晨。這個房屋當時給吳某亮家，是周某蘭家開過家庭會議討論的結果，而且周某蘭有很多房產，每個子女一套，這套房屋是給了吳某亮。

周某蘭和林某晨是婆媳關係，周某蘭立有遺囑將房屋留給林某晨的老公吳某亮繼承，爲了避稅，就在周某蘭的生前做了一個房屋買賣的形式，走了一個買賣過戶的形式但是其實沒有給錢。吳某菲和林某晨簽訂了買賣合同而且已經支付了價款。林某晨爲了有一筆養老錢把房屋賣給了自己的女兒吳某菲。由於二人是母女所以按照2016年市場交易的最低的政府指導價，辦理了過戶，費用是吳某菲轉給了林某晨，全款銀行轉賬，是在過戶之後的幾個月轉的。吳某菲的購房資金一部分來源於婆婆家，一部分來源於親戚朋友。

總之我們二人不存在惡意串通，不存在侵害第三人合法權益的行爲；我們之間的房屋買賣合同合法有效且實際履行；涉案房屋使用了吳某航父親的工齡但並不代表我們之間買賣合同無效，周某蘭將涉案房屋贈與的是林某晨，而林某晨與吳某菲之間是買賣合同關係，即使對工齡份額沒有處分權也不影響我們之間的買賣合同效力；本案涉案房屋物權已經發生轉移。

法院查明

周某蘭（2016年9月7日去世）與吳某通（2000年7月17日因死亡註銷戶口）生前系夫妻，共育有子女四人，分別爲吳某亮（2016年3月21日去世）、吳某君、吳某傑和吳某航。吳某亮與林某晨系夫妻，育有一女吳某菲。

涉案房屋原系吳某通單位所分公房，吳某通去世後，周某蘭通過“房改”購買了涉案房屋，登記在自己名下。2007年8月30日，周某蘭（出賣人）與林某晨（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定由林某晨向周某蘭購買涉案房屋，成交價格爲497709.36元。後周某蘭將涉案房屋過戶給林某晨。2016年4月26日，林某晨與吳某菲簽訂一份存量房屋買賣合同（經紀成交版），約定林某晨將涉案房屋售與吳某菲，成交價格1774500元。當日涉案房屋過戶至吳某菲名下。

2017年2月24日，吳某航起訴林某晨、吳某菲、吳某君、吳某傑至本院，要求確認林某晨與周某蘭簽訂的關於涉案房屋的買賣合同無效。本院經審理依法作出判決確認周某蘭與林某晨2007年8月30日簽訂的北京市存量房屋買賣合同（自行成交版）無效。林某晨和吳某菲不服，提起上訴。北京市第三中級人民法院經審理，判決駁回上訴，維持原判。

吳某航爲證明其主張提交了一份2018年12月12日庭審筆錄的複印件，證明在自己起訴吳某菲、林某晨、吳某君、吳某傑一案中，法官曾經詢問涉案房屋現狀，當時林某晨、吳某菲當庭表示“目前登記在報告女兒吳某菲名下，是2016.3辦的贈與”。證明吳某菲、林某晨之間根本沒有房屋買賣的意思表示。吳某菲、林某晨對該證據真實性認可，證明目的不認可，認爲吳某航歪曲了原意，真實意思是想說明2016年3月周某蘭把涉案房屋贈與給林某晨。

林某晨、吳某菲提交了吳某菲的銀行賬戶流水兩頁，證明吳某菲實際支付了林某晨購房款。吳某航對流水真實性認可，證明目的不認可，表示該流水沒有顯示交易雙方的名稱，錢款在林某晨、吳某菲之間反覆進出，實際上吳某菲所謂的購房款全部來自林某晨。

房屋市場價值爲383.22萬元。

裁判結果

確認被告吳某菲與被告林某晨簽訂的存量房屋買賣合同（經紀成交版）無效。

房產律師靳雙權點評

有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。涉案房屋原系吳某通單位所分公房，周某蘭在吳某通去世後利用吳某通工齡優惠購買了該房屋並登記在自己名下。而吳某通、周某蘭的的遺產繼承問題至今尚未處理完畢。林某晨與吳某菲系母女關係，吳某菲理應對林某晨、周某蘭之間房屋過戶的原委十分清楚。後林某晨雖然同吳某菲簽訂了房屋買賣合同，但該合同的價格明顯低於市場正常價位，且簽約當日林某晨就將涉案房屋過戶給吳某菲，這都不符合正常的房屋交易習慣。

從吳某菲的銀行流水來看，確實存在大額款項進出但交易對象標註不明的現象。通過上述分析可以看出，林某晨、吳某菲具備惡意串通的動機和條件，其簽訂合同、迅速過戶的行爲侵害了吳某航作爲周某蘭、吳某通的繼承人之權利。故法院確認吳某菲與林某晨簽訂的存量房屋買賣合同（經紀成交版）無效。